文：陈真诚

（导读：重庆大渝房产网问：“众所周知，目前国内房地产市场并不景气，特别是部分一、二线城市，开发商的日子更加难熬。而前段时间，伟大的潘总高调宣布自9月1日起，SOHO中国旗下所有产品提价5%，几乎与此同时，我们重庆地产的带头大哥——龙湖地产也低调表示逆市涨价，提价的物业仅限重庆地区在售的6个项目，而提价区间在300——1000元每平方米，至于提价的时间，该公司相关人士只表示会在国庆之前，而并未透露具体时间。请问陈老师，您如何看待这一事件？”本文就是本文作者陈真诚回答上述提问的内容）

目前房地产市场，正处于一个关键时期。正如本文作者陈真诚在很久以前所预测的一样，房价已全面步入下降通道。在从7月份开始的今年下半年，政府将不会松动房地产调控，并将对今年1月7日国务院出台的“土地新政”等土地、金融等方面的调控政策细化执行内容、强化执行力度，并为之联动土地、金融调控工具采取更从严的房地产开发贷款政策，这样，在未来的一定阶段时间里，房地产的异变趋势将表现得更明显，房地产的观望将继续并进一步深化。

或由于举办奥运会等方面原因，在7月至奥运会举办期间，有关部门暂停了本应在7月或其稍后某时间出台深化调控的新措施。直到奥运会结束后几天的8月27日，央行和银监会紧急联合出台了《关于金融促进节约集约用地的通知》。这应属于本当在“630”土地大限后紧接着出台但或因举办奥运会而延迟出台的调控手段之一（从《关于金融促进节约集约用地的通知》成文日期为“二〇〇八年七月二十九日”或可知）。《关于金融促进节约集约用地的通知》更严格了商业性房地产信贷管理：禁止向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让价款的贷款。土地储备贷款采取抵押方式的，应具有合法的土地使用证，贷款抵押率最高不得超过抵押物评估价值的70%，贷款期限原则上不超过2年。对国土资源部门认定的房地产项目超过土地出让合同约定的动工开发日期满一年、完成该宗土地开发面积不足三分之一或投资不足四分之一的企业，应审慎发放贷款，并从严控制展期贷款或滚动授信。对国土资源部门认定的建设用地闲置2年以上的房地产项目，禁止发放房地产开发贷款或以此类项目建设用地作为抵押物的各类贷款（包括资产保全业务）。众所周知，土地和资本，是同为房地产开发中不可或缺的最重要生产要素。此次出台新的调控措施，采取土地、金融双剑合璧式的进一步从紧从严调控，可谓是自本轮房地产调控以来最为严厉的调控措施之一。

央行和银监会紧急联合出台《关于金融促进节约集约用地的通知》，说明房地产调控政策不会松动，反而更从紧从严，这将对未来房地产预期、房价走势预期产生重大的影响。消费者将进一步加深观望，一些本想违规“救市”的地方政府会有所收敛行为而转为观望，一些开发商也会认定房地产调控政策不会松动而调整其预期，或继续观望，或改变原有计划下调房价以刺激销售，争取在“金九银十”时期或以后更长时间内尽可能获得相对较好的销售业绩。

在《关于金融促进节约集约用地的通知》出台的前一天，即8月26日，本文作者陈真诚在长沙昆仑和府0V商务别墅的新闻发布会及其房地产论坛上和当天相继的电视、电台访谈中，就目前的房地产形势及其后走势问题，也进行了基本一致的分析。根据种种迹象，长沙昆仑和府0V商务别墅策略顾问、本文作者陈真诚在分析认为，房地产调控政策不会有所松动，至少土地政策不会松动，甚至调控还将更严厉。更由于目前大多数城市的现实房价依然很高，房价态势是走势向下的高位调整，因此，房地产市场观望还将继续，房价将加速向下调整。至于调整下降的幅度，则因不同城市（甚至同一城市的不同区域）而不同。

当然，上述所分析的，是针对房地产市场一般情况而言，是针对房价走势的一般情况而言。而实际上，在房地产整体异变的过程中，由于多种因素的作用，房地产市场表现越来越分化，房价走势也出现结构上的分化。这种分化，不但体现在不同城市及同一城市的不同区域间，更将体现在不同产品之间。具体来说，可能在未来3-5年左右时间内，与一般老百姓生活相关的民生地产的房价，将呈现明显的下降趋势；在有些城市的民生地产，可能会出现明显的阶段性供大于求的情况，有些楼盘房价的下降幅度可能还会比较大。而另外的非民生地产项目，如别墅、高级办公物业等高端地产，则由于不少内资、外资企业的办公环境升级，及部分高端人士消费升级，而导致需求增大，资源却越来越稀缺。因此，一般来说，这部分物业的房价可能会不降反升。当然，这其中，由于近几年来的城市快速扩张运动、城市大盘化及部分舆论的引导，在一些城市，待售的居家别墅楼盘也已经很多，近期的供应量也将比较大。在房地产大势及市场心理等因素的影响下，在一些城市一些区域，在一定时间内，可能也会存在居家别墅的阶段性供大于求的情况。一些居家别墅楼盘，也可能出现房价下降或销售艰难的现象。而新诞生的新的别墅形态即由本文作者陈真诚首次创设的OV商务别墅，及有良好地理位置与办公环境、品质升级的写字楼物业等，由于非民生、非个人消费方面的需求正在快速增加，而产品供应有限（如OV商务别墅，目前全国还只有长沙昆仑和府OV商务别墅这一家），其房价下降的可能性不大，相反却可能会真正地逆市上涨。

依据上述分析，再来看目前房地产市场上出现的部分楼盘逆市涨价行为。

首先得承认，企业有涨价或降价的自主权，而我们要关注的是一些企业逆市涨价的做法进而其背后的动机。

如果某开发企业，针对其某个品质升级的办公写字楼，或OV商务别墅等高端别墅产品，有选择性地涨价，那很正常，也可能符合市场实际。但是，如果某开发企业，并不是区分不同产品，而是将其所谓旗下所有产品一起逆市涨价，且在实际执行中的做法很暧昧，或明涨暗降，或只释放将涨价信号却不明确具体的涨价时间等内容，则说明该开发企业只是在做营销策略或做营销噱头的可能性很大。那种做法，说明有些企业，希望以释放其旗下产品在将来某一天开始将涨价消息，利用当前的舆论心理而产生舆论传播，进而达到营销传播的目的。同时，利用释放其旗下产品将涨价的信号，来改变目标消费群对其产品价格变化的预期，试图形成消费者关于其旗下产品不但不会贬值反而将升值的认知与未来预期，进而打破目标消费群的观望，刺激目标消费群的购买。

无须讳言的是，这种逆市涨价策略，实际上是很传统的营销策略。在房地产观望、销售艰难时期时期，刺激购买、促进销售的办法有很多创新的可能，而逆市涨价只是其中一种，并且是最不具创新的一种“傻瓜”式传统做法。当然，也得承认的是，逆市涨价这种营销策略，有时也很有效，但要就产品特点及房地产整个大势而看。

我对SOHO中国旗下的所有产品并不太熟悉，也不知道其具体产品特点，对龙湖地产旗下的所有产品更是如此，不便具体评析。但个人分析认为，其采取旗下所有产品提价的办法，则很可能是一种营销策略。据上海《每日经济新闻》等媒体报道称，老潘高调宣布SOHO中国旗下所有产品自9月1日起提价5%之后，而在9月1日当天，SOHO中国员工在非法定节假日期间放假，楼盘并没有真正涨价而是在原有价格上折扣销售，而且当天是零成交。虽然老潘、SOHO中国对这些问题进行了解释，但依然难以消除业界、舆论界对其营销炒作、不诚信、明涨暗降的质疑。几乎如出一辙的是，针对重庆龙湖地产盲目地跟随SOHO中国对外宣称的逆市涨价，《第一财经日报》报道称是真优惠促销假计划涨价。报道称：“赴港IPO日期尚未明确的龙湖地产，正在酝酿重庆项目的一轮涨价。龙湖地产重庆公司的营销总监杨华昨天向记者确认，公司计划在月底上调部分在售楼盘的价格，‘计划正在讨论之中，还没有最终确定’。但与此同时，龙湖的部分楼盘仍在优惠促销”。另有新华网重庆房产频道发表采访报道称“金科对赌龙湖，全线降价火并‘涨价门’”。该报道称，“风暴来临，重庆楼市开演龙争虎斗大戏。就在地“一哥”龙湖集团宣布重庆6大楼盘集体涨价300-1000元，并被外界炒得沸沸扬扬的时候，另一巨头金科集团反其道而行之，称其重庆10大项目将全线降价300-1000元”。重庆这又一房地产开发企业巨头金科集团表态“龙湖要涨价，金科决定降价”，决定在重庆的10大项目将全线降价300-1000元，让一些开发商的逆市涨价带来的房市走势的影响更备受人关注。

这也说明，在当前房地产市场实际情势下，一些开发企业不分产品而采取旗下所有产品统一逆市涨价的营销策略，或是难以不成功的策略，至少是缺乏真正营销智慧的策略。当然，看待业界、舆论界所质疑的这个问题，我们还需要考虑另一个重要因素，那就是，老潘是在8月27日之前宣布SOHO中国旗下所有产品自9月1日起提价5%的。长沙昆仑和府OV商务别墅策略顾问、本文作者陈真诚分析认为，老潘可能没想到央行和银监会会在8月27日联合出台《关于金融促进节约集约用地的通知》，从而对房地产整体预期形成了进一步打击，加剧了消费者的整体性观望。如果老潘是在8月27日之后高调宣布SOHO中国旗下所有产品提价5%，其结果可能会不一样。当然，在央行和银监会联合出台《关于金融促进节约集约用地的通知》之后，SOHO中国等开发企业也许不会采取逆市涨价的营销策略了，就不会宣布旗下所有产品将涨价这一消息了。而龙湖盲目地跟进SOHO中国玩逆市涨价这舆论策略，其实很不智。

进一步来看，在当前房地产市场实际情势下，一些房地产开发企业言行不一的逆市涨价玩法，将可能加剧开发商群体的恐慌心理，加剧消费者的群体观望，加速北京、重庆乃至全国各地的民生地产房价下降，对整个房地产市场的影响将不可低估。

不过，最后，再次强调的是，开发企业有决定其开发的楼盘产品是否涨价或降价销售的自主权，不必过于指责。因为，对其逆市涨价策略的最好回应或验证，是市场反应，是购买者是否愿意为其逆市涨价策略买单。在营销学上，从某个角度而言，如果逆市涨价策略能把房子按设想卖出去或就是好策略。如果逆市涨价策略不能把房子按设想卖出去，则可能就是蹩脚的营销策略，可能是不智的策略。弄不好，这种不智的策略，可能还会对公司品牌及其产品的下一步营销工作产生负面效果。所以，对于逆市涨价策略，开发企业需慎重而待之。还需要说明的是，以上分析只是基于营销角度的个人观点，不形成对其中所提及的个人、企业或产品的任何非个人观点的评判，更不构成任何人或机构的购买或投资依据。

推荐关联阅读、关注：中国首家原创OV商务别墅新闻发布会 http://blog.focus.cn/group/blogforum_detail.php?blog_id=20271231&msg_id=149810298

（工作联系作者即昆仑和府ＯＶ商务别墅策略顾问陈真诚： QQ:70479688，限工作联系，请注明具体事宜；手机13808420007，不回打“未接电话”）

　　“奥运之后，我们怎么做营销？”，面对这个问题，李梓不无幽默的跟记者玩起了文字游戏：“残奥会”。

　　作为成都一家老牌本土开发企业的策划主管，在奥运会期间李梓就放弃了事前策划的结合奥运主题开展的一个嘉年华活动，“我个人认为，成都想借这股东风没有地域优势”，李梓向记者表示。奥运前后，各个行业都围绕奥运做营销，向消费者展现自己的品牌形象、推广自己的产品，这同样也触动了房地产企业。不少成都开发商都借势奥运举办各种与之相关的活动。他们认为，打奥运牌举办的各种营销活动在相当程度上聚集了人气，也带动了一些销售。关键是，奥运会已经闭幕，奥运后的楼市又该打什么营销牌？

　　奥运营销 玩的是人气

　　接受采访的主办方称，这些活动不仅调动了业主和购房者的运动热情，也为项目销售聚集了大量的人气。

　　在经历了08春交会前试探性的优惠促销以及5月份过后降价、零首付、大面积赠送后，进入8月，随着奥运会的开幕，楼市营销由“震后营销”转向到了“奥运营销”。

　　不少开发商借助奥运东风推出的“奥运限量珍藏房”、“奥运特惠价”和“助跑奥运金牌特惠”等形式吸引购房者眼球，期望通过积极主动的创新型营销，使传统销售淡季“飘红”。锦江XX花园推出了每平方米4280元的“奥运限量珍藏房”；XX·优品尚东8月购房“金秋惠”推出了限量的特价房源，一口价每平方米4380元；XX春天限量推出奥运期间购房送车位的“奥运惠”活动；XX·富丽花城、XX集团等楼盘也分别推出“8月买房正当时”、“奥运8月同台争辉”优惠活动，甚至幕合南道的部分房源也将起价定在了紧扣奥运举办年份的“2008 元/平米”。还有一些开发商借奥运运动精神推出了参与性极强的运动嘉年华。XX地产的“激情运动·欢乐XX——2008欢乐全家总动员”活动；XX·二十四城项目举办了“奥运欢乐送”活动，万科·XX等项目也在8月份推出了类似活动。

　　接受采访的房产开发企业称，这些活动不仅调动了业主和购房者的运动热情，也为项目销售聚集了大量的人气。

　　但从实际销售情况和效果看，并不象开发商预想的那般显著。根据星彦地产统计，自8月8日奥运开幕至8月24日闭幕的17天中，成都市主城区共交易商品房3444套，日均交易量约为215.3套；与奥运前同天数交易的3479套相比基本持平，日均交易量也保持平稳的势头。可见开发商的奥运营销并未使楼市的交易呈回升的态势，同时楼市交易量也并未因为奥运的开幕而受到较大的影响。事实上，此类活动推出后，的确为楼盘吸引了大量的人气，但来参加活动的大多是附近的农民工、打工仔或是抱着纯粹玩的目的附近居民，并没有多少真正有购房需求的有效客户。

　　奥运过后 市场机会凸显

　　不少业内专家都向记者表示，营销手段的制定和取得效果都要依赖于市场的决定因素，而决定当前成都楼市走向和前景的因素还是宏观、信贷政策，地震过后的部分消极影响和购房者的观望情绪以及微观的市场因素，而这也是开发商在制定营销策略时所应面对和攻克的难题。

　　相比之下，放弃借奥运开展嘉年华活动的成都老牌本土开发企业的策划主管李梓显得更加理性，“奥运营销只能实施在最能感受到奥运气氛的地方。相反你在一个奥运效应只存在于精神层面的城市去做奥运营销，必然不会有很好的预期效果。所以，不要见人做，我也做，要因地制宜，具体问题具体分析”，李梓称，“其根本原因是，在北京地区之外的决定房产市场的刺激因素不会因奥运会而改变，既不会因为奥运看涨，也不会因为奥运看空”。

　　统计数据表明，成都购房者观望情绪依然浓厚。城南某开发商向记者表示，“消费者在观望的同时，也就孕育了更多的市场需求和机会等待释放”，该开发商称，在持续高通胀和汇率松动的市场背景下，地产市场的降温肯定是短期的，“一段时间过后，我们也许会看到房地产的'报复性反弹'”。

　　而也有专家对宏观方面作出解读性预测：“中国经济在奥运后不允许衰退即滞胀，温总理最近在深圳调研讲话已经重新强调房地产是国民经济的支柱产业，这是一个奥运后中国经济政策取向的明显信号。 ” 

　　后奥运营销　催生楼市增值服务

　　“多与消费者进行直接沟通，尽可能满足消费者的合理要求，如提供有可能满足的帮助，如帮助消费者提供装修及居家布置参谋顾问，以及消费者需要帮助的诸多方面，因消费者居进一个新的社区或楼盘，总有许多不熟悉的地方或其他暂时麻烦，你的帮助或可感动消费者，建立起可信赖的关系。再是，建立客户档案，提供入住后一定时期内的跟踪服务”。中国著名房地产品牌营销专家、长沙昆仑和府ＯＶ商务别墅（0731-4168888-21701）策略顾问陈真诚如是说。

　　文化勇认为，成都楼市购房者的信心影响即对楼市未来走向的预期心理波动，极有可能会影响到本地购房者的观望情绪以及心理价位。但就目前来看，奥运与楼市的关系微乎其微，因此开发商下一步制定营销策略和手段还是需要研究本地市场以及项目特点来作出。

　　作为开发商，李梓的回答显得比较深刻也较为现实，“营销形式可以有很多种，不同的房地产企业有不同的营销战略模式，在这一时段内，必然会出台众多的创新营销手段。不过，我想说的是营销现在已经不是做噱头哄小孩子的年代了，真正的营销是在大众看到实实在在的东西的基础上，赢得企业的效益和大众认可。营销不只是为了获得高额利润，而是企业长远发展战略中的一步定军棋”。

　　价格优惠几乎是所有业内人士的一直观点，中国著名房地产品牌营销专家、长沙昆仑和府ＯＶ商务别墅策略顾问陈真诚同样向记者表示，开发商在项目前期策划时就应该考虑到这一点，“分析研究消费者需要什么样的房子、什么价格的房子来进行营销设计，在产品设计上满足消费者的实际功能需要，尽可能降低成本，或合理调整产品价格，使消费者能买得起。

　　但是，中国著名房地产品牌营销专家、长沙昆仑和府ＯＶ商务别墅（0731-4168888-21701）策略顾问陈真诚向记者表示，单纯的价格优势也并非唯一竞争力，开发商的着力点应放在在合理的价格区间内，如何让消费者认识到自己产品的品质竞争力，同时针对不同需求的消费者开展尽可能贴身的增值服务。陈真诚表示，“如果有条件，可利用样板间提供试住体验，让消费者通过体验了解产品设计优点和环境质量等。只要有人体验过，就可以产生影响与传播”，陈真诚称，当下的营销策略已经进入到了如何和购房者建立起和谐共处的适度的伦理尺度的层面，“这对开发企业是一个挑战”。

来源：2008年9月5日《成都晚报》记者李玟广， http://cdwb.newssc.org/html/2008-09/05/content_241861.htm

推荐关联阅读：中国首家原创OV商务别墅新闻发布会 http://blog.ifeng.com/article/1677716.html

（工作联系作者即昆仑和府ＯＶ商务别墅策略顾问陈真诚： QQ:70479688，限工作联系，请注明具体事宜；手机13808420007，不回打“未接电话”）

一叶知秋地产业正形成大开发商格局

8月30日，由中国企业联合会和中国企业家协会评选的2008中国企业500强名单发布。记者发现在这一综合榜榜单上，地产公司和以地产为主的企业只有不到五家，排名最前的万科以355亿元的营业收入仅列第140位。

除万科以2007年355.3亿元的营业收入位于地产企业之首外，本次上榜的地产企业还有排名第183位的上海绿地、第298位的大连万达和第313位的广州富力，兼营旅游和地产的华侨城位列254，去年的营业收入分别为281.5亿元、154.5亿元、147.7亿元和188.3亿元。在广州具有较高知名度的保利未能跻身500强，其去年年报显示营业收入为81.1亿元，低于500强93亿元的上榜最低标准。碧桂园去年业绩为177.4亿元的营业收入，从数据上看，碧桂园可排在排行榜第267位，500强的统计似乎有所遗漏。

地产企业的规模和集中度相对较小，是上榜企业寥寥无几的原因之一。在2007年中国企业500强名单中，地产业前两位上海绿地和万科仅排名200和215，营业收入均未超过200亿。相比前年的成绩，去年无论是整个地产行业的规模和地产企业自身规模，都已扩大不少。如万科去年实现销售金额523.6亿元（有200多亿计入2008年业绩），比2006年增长146.6%，占全国住宅市场的份额达到2.07%，而今年上半年的年报数据显示其市场份额已达到2.7%，可见地产业中优胜劣汰、强者恒强的态势。

寒桐投资总经理韩世同认为，地产业寡头的形成是一个必然，地产业进入门槛低，但风险高，因而存在明显的优胜劣汰。中国著名房地产品牌营销专家、长沙昆仑和府ＯＶ商务别墅（0731-4168888-21701）策略顾问陈真诚也表示：将来，不管是在大城市还是中小城市，单个项目融资的房地产开发商融资会越来越难，将有越来越多的中小房地产开发商被并购和项目被转让。房地产业的进一步洗牌，将促进房地产行业大开发商格局的形成。

来源：《南方都市报》2008年9月3日 记者邹阳军  

推荐关联阅读：中国首家原创OV商务别墅新闻发布会 http://blog.ifeng.com/article/1677716.html

（工作联系作者即昆仑和府ＯＶ商务别墅策略顾问陈真诚： QQ:70479688，限工作联系，请注明具体事宜；手机13808420007，不回打“未接电话”）

    一路走高的钢材价格终于掉头下行。从8月起，云南德胜钢铁再次对昆明地区的螺纹钢、线材下调价格，这是8月以来德钢对钢材价格的第三次下调。钢价下调是否会对开发商的建安成本有影响？对此，昆明多家开发商表示，钢材价格的微调并不会影响开发商的建安成本。

    昆明钢价持续下调

    据悉，从8月起，云南德胜钢铁已经对该厂生产的螺纹钢、线材连续三次下调价格，每次下调的幅度在50-80元/吨不等。

    8月13日，螺纹钢、线材价格下调80元/吨；8月17日，又下调了80元/吨；而在8月26日，云南德胜钢铁公司对螺纹钢、线材价格再次下调了50元/吨。8月起，仅云南德胜钢铁就对螺纹钢、线材累计下调了210元/吨。目前，调价后所有直径在16-25毫米的HRB335二级螺纹钢执行价格为5020元/吨，直径在16-25毫米的HRB400三级螺纹钢执行价格为5140元/吨。

    另外，对于直径8毫米Q235高线执行价格也下调了50元/吨，现价为5040元/吨。

    同比国内，据悉，目前国内钢材价格已处于下跌通道，而且跌幅不断扩大，下调出厂价的钢厂数量正在不断增多。云南德胜钢铁相关人士表示，这种降价会持续一段时间，但进入10月或11月，整个钢铁市场可能会有变化。

    钢价下跌不影响建安成本

    钢价下跌会不会影响开发商的建安成本呢？记者昨日走访了昆明多家开发商，这些开发商均表示，昆明钢价的微量上涨和微量下跌对建安成本是没有影响的。

    云南恒通中基房地产开发有限公司的有关人士表示，该公司目前开发的都市春天已是在建项目，有的楼房差不多已接近准现房。对于在建的项目，钢材价格的上涨或是下跌对开发商的建安成本没有任何影响。因为在建项目很多都是签订了钢材的长期供货合同，无论市场的钢材价格上涨或是下跌，对于按合同价格结算的开发商而言，没有任何影响。

    他认为，事实上对开发商建安成本影响最大的还是土地成本。不过他承认对于一些准备开工的项目，钢材价格的下跌对于开发商在招标建筑商时可能会影响到招标价格。

    对此，昆明同仁实业开发有限公司的副总经理胡敏辉也表示，滇池印象·国际花园差不多已是准现房了，对于准现房销售的开发商而言，无论钢材价格涨得多或是跌得多，都是毫无意义的了。

    做过昆明多个楼盘监理的昆明建筑咨询监理公司的唐先生告诉记者，钢材价格的微量上涨或是微量下跌对开发商的建安成本并没有任何实质性的影响。因为，目前昆明高层建筑或是小高层的建筑用钢每平方米一般在55公斤至80公斤，即便是钢价每吨下跌了1000元，建筑用钢的成本仅仅增加了55元至80元。对于开发商而言，每平方米增加几十元的成本并不算什么。何况，8月份云南德钢的钢材价格下调也仅只是210元/吨，折算后的成本增加或是减少基本上可以忽略不计。所以，钢价微调对建安成本没有影响。

    本期房价调整与钢价无关

    钢价如果持续下跌会不会影响房价呢？中国著名房地产品牌营销专家、长沙昆仑和府ＯＶ商务别墅（0731-4168888-21701）策略顾问陈真诚认为，钢价的波动对房价会有一些关于走势预期的带动作用，但对房价影响不会太大。因本轮的房价上涨与回调中，成本因素并非是主要因素，早期市场透支、政府宏观调控下的市场预期改变才是主要因素。陈真诚称，相比与土地政策、金融政策、住房保障政策来说，在目前的房价中，不论钢材价格的非大幅度的上涨或下降，都不是影响市场、影响房价的主要因素。

来源：2008年9月3日《云南信息报》记者王效， http://house.yninfo.com/loushidongtai/200809/t20080904_693224.htm

推荐关联阅读：中国首家原创OV商务别墅新闻发布会 http://blog.ifeng.com/article/1677716.html

（工作联系作者即昆仑和府ＯＶ商务别墅策略顾问陈真诚： QQ:70479688，限工作联系，请注明具体事宜；手机13808420007，不回打“未接电话”）

陈真诚：我与别墅2000年相逢北京奥运

——地产神仙派《心随奥运》接龙系列文章

文/陈真诚

就在我首创的“OV”（Office in Villa）词汇、“OV商务别墅”这一新的别墅形态落地到长沙昆仑和府OV商务别墅在8月26日举办了新闻发布会后没几天，地产神仙派王维旭先生将《心随奥运》的博文火炬传给我，在此对地产神仙派及王维旭先生对我的信任深表感谢！为传承奥运精神，就让我以王维旭先生的博文“风雨之后见彩虹，奥运谱写新传奇”的开首作为本文的开篇吧：“2008年8月8日晚上8点，全中国期盼已久的体育盛事第29届奥运会如期开幕。2008年8月24日，在亿万国人不舍的情结中，29届奥运会圆满闭幕”。这确是值得高兴、值得庆幸的事！在这高兴之际，我以揭密我的奥运与地产的故事，来表达我此刻激动的心情！

如今，大家谈论北京奥运会，大都是从2001年7月13日晚开始，而我心中的北京奥运会，真是从2000年开始。为什么这么说呢？就让我来讲述一个关于我和别墅关于奥运会的真实故事。

说到这个故事，不得不先说到一些大家当时心情不太高兴的事情。那就是，在二十世纪，有着十几亿人口的中国存有三大“遗憾”：一是中国城市无缘奥运会，二是中国男子足球无缘世界杯，三是中国科学家无缘诺贝尔奖。正因为这三大“遗憾”，中国以及所有的中国人才有了情深难解的“奥运会情结”、“足球世界杯情结”和“诺贝尔奖情结”，才使得2001年7月13日晚成为了需要永远记忆的举国不眠欢庆之夜：北京赢得了2008年奥运会的举办权，一般做电视的朋友把我拉出去喝了一个晚上的酒。

而其实，早在2000年悉尼奥运会的圣火还没熄灭的时候，我就和北京奥运会关联在了一起，而且是通过房地产而关联在一起：在我的朋友、同升湖开发商老板王忠和先生的英明决策下，我成功策划并顺利运作了后来可以说举世闻名的“同升湖奥运村”营销策划。在“同升湖奥运村”里面，居住有熊倪、李小鹏、刘璇、龚智超、杨霞这五位举世闻名的真正的奥运冠军！

2000年5月，继“湖南卫视”大型专题节目“新青年十大新锐撞击2000”（上海，五四青年节前）之后，我闪电般地进入了首届中国金鹰电视艺术节组委会任职策划工作。2000年8月，同时巧妙运作了美国斯坦福大学教授、1997年诺贝尔奖物理学奖得主朱棣文教授访湘行动，成功策划运作了影响也非常深远的朱棣文教授与袁隆平教授两位世界顶级科学巨匠的“同升湖峰会”，开创了中国通过民间渠道邀请诺贝尔奖得主访问企业的先河，直接引发了全国范围内关于袁隆平可能将以“杂交水稻”成果申报诺贝尔奖而为中国捧回第一个诺贝尔奖的热门话题。紧接着，我又前瞻性地瞄准了北京2008年奥运会题材，大胆地策划运作了当时惊动全球的“同升湖奥运村”，向在悉尼奥运会上夺金的五个湘籍运动员每人赠送一栋当时造价不低于人民币100万元、带私家花园的别墅，创下了全世界有史以来对奥运会冠军最高价值奖励和世界上第一个由政府命名并授牌的“奥运村”的两项世界记录，几乎全球所有的主要媒体都对“同升湖奥运村”进行了报道，在全球引起了空前的反响。

大家知道，1993年，北京在申奥中仅以2票之差输给了悉尼，使中国运动员在悉尼奥运会上的表现的深层含义非同一般。因为，如果中国运动员表现得好的话，将不但可以间接“雪耻”，更将直接有利于北京申办2008年奥运会的申奥工作。同样，中国政府和社会公众对悉尼奥运会的态度及其现实行动，也将直接影响到北京的2008年申奥工作。所以，中国政府及所有的华人都非常重视在悉尼奥运会的表现及其相关工作的开展。于是，中国政府首次加大了对优秀运动员的奖励，并不断提高奖励金额，以示对奥运会的重视。

事实上，在悉尼奥运会期间，全世界都已在注目着中国。

伴随在2000年8月已经成功运作了的诺贝尔奖策划即国际顶尖科学家袁隆平院士和1997年诺贝尔物理学奖得主朱棣文教授“同升湖峰会”的策划效应的不断增强与升级，时间进入到2000年9月份，第27届奥运会在悉尼如期举行，中国政府派出了阵容与实力都很强大的代表团开赴悉尼。其中，作为中国奥运代表团副团长的湖南省体育局局长傅国良先生，带领8名湖南运动员赴悉尼为中国而“战”。在悉尼奥运会期间，按照国际奥委会的要求，北京将同其他几个申办城市一道，同时在悉尼举办申奥宣传展示，展示申奥工作的有关情况。

按照“同升湖”整体系列营销推广策划思路，我当时认真分析了中国政府对悉尼奥运会的态度，决定把握住全球将全面关注中国运动员在悉尼奥运会上表现、关注中国政府与民间相关奥运的工作、申奥准备以及所有中国人的奥运情结的这一有利时机，借中国政府将重奖优秀运动员之势，策划运作“同升湖奥运村”，创造中国乃至全世界有史以来对奥运冠军的奖励之最。

于是，还在悉尼奥运会进程未过半之际，我就专门将当时在湖南主持工作的湖南省体育局张万秋副局长和湖南省体操队总教练等领导请到了长沙某酒店共进晚餐。宴席开始后，将策划思路逐个抛出。首先，向对方表示了想给奥运冠军提供无偿奖励的想法，领导们听了高兴。当领导们问及奖什么奖多少时，我才告诉说：“到奥运会闭幕后，给每一个夺金的湘籍运动员每人奖励一栋当时造价不低于100万元带私家花园和装修的高级别墅（有人估计当时市价将达到200万元，因为还有土地价值和私家花园价值、市场溢值价值）”。领导们一听此言，顿时惊了一阵，因为大家都知道，湖南省有8个运动员参加了奥运会，将可能至少有5名运动员夺得金牌，历史上还没有人对奥运冠军给出如此总额象天文数字一样高的奖励，领导们没有人想到我会抛出这么大的奖励数字来，所以，领导们自然很高兴。见时机成熟了，我便向他们大胆提出了几个“小小”的“要求”：一是请政府给楼盘重新取名为“同升湖奥运村”，由政府命名授牌并公开；二是以湖南省体育局代表湖南省人民政府的名义举行新闻发布会；三是湖南省体育局出资并代表湖南省人民政府与开发商联合署名在《湖南日报》、《长沙晚报》、《三湘都市报》、《体坛周报》等媒体同时刊发关于此次奖励和政府对“同升湖奥运村”命名授牌的彩色整版公告性广告；四是在悉尼奥运会闭幕之前尽快举行大型新闻发布会暨“同升湖奥运村”的政府命名授牌仪式，由省级领导授牌并在现场打长途电话至悉尼，将奖励消息告诉中国奥运代表团。其实，这方案背后有着重要的营销策划价值：一是通过政府举办新闻发布会的名义来增加新闻份量感及其传播效应。二是合法规避《广告法》中不允许以政府名义为企业做广告的约束，创政府为企业打广告的先河，增强了企业广告的权威性，而且将政府命名授牌“同升湖奥运村”一事在媒体上公开，以文字形式固定下来。三是必须赶在悉尼奥运会闭幕之前将正式消息发至悉尼，让全世界的媒体都报道这件事，实现坐在家里指挥零成本式的国际推广运作。因为，那时候，悉尼是全世界关注的焦点，几乎全球所有大型主流媒体都集中在悉尼。如果把新闻做到了悉尼奥运村，就等于人在家里，不花一分钱，通过一件事全部彻底搞好了运作全世界的新闻媒体这一难办的事情。领导们满口答应下来，只是说要等第二天向远在悉尼、正身披中国奥运代表团副团长战袍的湖南省体育局局长傅国良同志汇报并得到同意后才能敲定。

二天，张万秋副局长打电话告诉说傅国良同志已答应了，而且已经把这个消息告诉了中国奥运代表团袁伟民团长，所有中国奥运代表团成员听后都为之高兴。而这个消息，不仅铁定了所有策划都将全面按计划实施，而且已经完成了向悉尼发起的第一次新闻公开宣传工作。于是，我就封闭在酒店进行快节奏的运作策划与运作指挥，准备尽快地召开新闻发布会。起初，政府将新闻发布会定在2000年9月25日，后来由于决定出席发布会的时任湖南省委常委兼常务副省长现任国家技术监督局局长的周伯华同志工作繁忙抽不出时间以及熊倪等运动员还有比赛项目未完的原因，将时间相继改在27号、29号，最后又改为并铁定在30日。30日下午，由湖南省体育局举行的有200多名记者参加的新闻发布会暨“同升湖奥运村”命名授牌仪式在一家五星级酒店准时举行，时任湖南省委常委兼常务副省长周伯华、时任湖南省人大常委会副主任谢佑卿、时任湖南省政协副主席陈彰嘉、时任湖南省人民政府副秘书长姜儒振、时任长沙市人民政府副市长张伟玦、湖南省体育局在家的四位局级领导以及教练员代表、运动员代表、奥运冠军家属代表等几百人出席了会议，周伯华同志在会议现场用国际长途电话拨通了远在悉尼的傅国良副团长和运动员熊倪的电话，将这一奖励消息亲自告诉了在悉尼的中国奥运代表团。于是，“同升湖奥运村”策划当天就在悉尼产生了巨大的反响，部分国内新闻媒体和国际新闻媒体在当日就向全世界发布了这一新闻。据当时在悉尼从事奥运会报道的《体坛周报》张副总编辑后来告诉我说：“同升湖奥运村”策划这一爆炸新闻，当天就在悉尼炒作开了新闻花。首先是在悉尼能看到的全球（包括台湾在内）的华人报纸都进行了报道。而后，几乎全球所有的华文报纸和非华文报纸、电视、电台、杂志、网络等主流媒体通过从网上下载新闻或从其他媒体转载进行了报道。一时间，几乎全世界所有的媒体和全球人们都在说这回事。

至此，我并没有罢休。由于湘籍运动员在悉尼奥运会上表现得十分出色，8名参赛运动员（只占全国运动员的1／35）全部夺牌而归，获得了7枚金牌（占全国的1／4），无论是金牌数、奖牌数还是总分，在全国都位居第一，为中国代表团取得了第三名的好成绩立下了汗马功劳。举国上下一片欢腾，湖南省更是万分欣喜地举行了大型庆功游行仪式，五大家联合于10月16日举行了庆功大会。由于刊登有“同升湖奥运村”整版公告的报纸广告准时在16日、17日两天全部刊出，所以，在16日，便有报纸摆上了所有省委常委的席位上。于是，又一轮宣传效应产生了，街头巷尾都在议论“同升湖奥运村”。于是，“同升湖”无人不知，品牌迅□□□升。在这种情况下，接着又策划了10月29日的奠基仪式。从酒店赶往奠基地的时候，组织了一支专门的巨型车队，带着巨幅广告，以警车开道，浩浩荡荡地绕长沙城一圈，而奠基仪式出人意料地纯粹与简单：“同升湖奥运村”奠基不请任何领导剪彩，由傅国良同志以中国悉尼奥运代表团副团长的身份带领5名冠军亲自奠基。这又一次激发了再一轮新闻热浪,无异于为火爆的传播效果火上浇油......

由于先是通过悉尼的新闻炒作，再通过悉尼与全世界的媒体和记者进行新闻对接，直接辐射全球的新闻网络，然后又反弹琵琶地推动国内各媒体的火爆新闻报道，使得“同升湖奥运村”几乎是一夜之间就在全世界家喻户晓，“同升湖奥运村”策划推广工作取得了在全球范围内的火爆成功效应。

无可否认的是，“同升湖奥运村”的策划与运作是极其成功的。有人分析认为其成功之处还在于是零成本甚至是负成本地运作：一是，策划运作成本只是一个新闻发布会、一个奠基典礼和部份运作费用；二是，获得了政府资源和奥运冠军形象在广告中的无偿使用权；三是，不但奖励的只是期房，而且在品牌提升后，那些房子成本相对于占地2300亩的楼盘来说，只要每平方建筑物的价值升值50元，不但全部收回成本，还将大大地赚回一把.....

而其实，成功策划“同升湖奥运村”的企业价值远不如此，更有巨大的社会公共价值。由于“同升湖奥运村”当时创下了全世界有史以来对奥运会冠军最高价值奖励等世界记录，所以，几乎全球所有的主要媒体都对“同升湖奥运村”进行了报道并给予了高度评价。2000年10月1日的澳大利亚《星岛时报》及全球其他媒体纷纷撰文认为，“同升湖奥运村”的策划推广活动运作“引起了巨大的反响”，开创了中国民间策划人在国内的营销策划推广活动直接引起了全世界人们关注和媒体大篇幅报道的先河，将为中国北京2008年申奥成功做出重要的积极贡献……

今天，当北京奥运会成功举办，我的内心真是无比高兴，尽管我还有原准备就奥运会题材再唱曲好戏的计划因多种原因而未能实现的遗憾。我高兴地看到李小鹏8年后再次拿到了体操团体和双杠冠军！而我的高兴更在于，一如王维旭先生在文章中所写到的，在全球瞩目的十六天里，五星红旗一次又一次地庄严升起，雄壮的义勇军进行曲一次又一次地让人激情满怀，中国奥运军团用沉甸甸的51枚金牌把百年奥运梦想书写得无比灿烂，三十几项世界记录改写，无数世界人民通过不同媒体关注中国和北京奥运。这是中华民族屹立东方的真实写照，是一次最具爆发力和威力的席卷地球的万众一心的中国风暴。或正因于此，下一届奥运会举办城市伦敦的市长感叹称，北京奥运会难以超越！

而其实，有着悠久礼仪传统和豁达胸怀的中华民族，并不惧怕超越，而且鼓励超越！

说到超越，这就让我想到了做房地产。尽管我在长沙昆仑和府OV商务别墅楼盘的楼书中写道：原创提升价值，原创本就是价值的重要内容！建筑的外观或楼盘的命名也许可以模仿或复制，而原创的思想难以模仿或复制，更难以超越……而其实，在我内心里，却真实希望看到有非简单模仿或复制而是真实意义上的超越！因为，只有超越，才可能有新的创造，才会有发展与进步！

鼓励超越，对于房地产如此，对于奥运会更是如此！

对于创新，我心永恒！对于超越，我心祈祷！我祈祷，伦敦奥运会能在北京奥运会的基础上能实现真正意义上的超越，以彰显人类文明的进步！我祈祷，中国奥运代表团将来在伦敦奥运会上能超越在北京奥运会上取得的成绩！

让我们祝福，祝福北京，祝福伦敦，祝福全人类的和平与进步！

（工作联系作者即昆仑和府ＯＶ商务别墅策略顾问陈真诚： QQ:70479688，限工作联系，请注明具体事宜；手机13808420007，不回打“未接电话”）

陈真诚：房地产或患贫血肥胖综合症

文：陈真诚

就在大家就奥运后房市如何、政府是否会“救市”争论不休的时候，就在不少人寄望即将到来的“金九银十”能颠覆房地产市场的观望的时候，就在潘石屹宣称将逆势涨价而争取眼球的时候，就在一些曾公开赌政府必将松动金融调控政“救市”的学人准备摆酒庆功的时候，就在一些人坚决认为政府铁定会在奥运后改变房贷政策的时候，可就在奥运会刚刚落幕不到一周的时间，央行和银监会继去年以来持续实施的信贷紧缩政策和“房贷新政”之后又紧急联合下发了《关于金融促进节约集约用地的通知》，要求各金融机构严格商业性房地产信贷管理。

就在《关于金融促进节约集约用地的通知》出台前一天的8月26日，本文作者陈真诚在长沙“昆仑和府OV商务别墅”的新闻发布会上的回答记者提问时曾说到，对于《关于金融促进节约集约用地的通知》一类的深化调控政策，或应是在7月或其后时间出台，或因举办奥运会的原因而暂停了，而在奥运会后将陆续出台新政策或细化政策内容、强化已出政策的执行力度。当时明确地分析原因认为，尽管政府或因防止经济下滑而有可能就金融、财税等方面的政策做出调整，但在土地方面的政策是无论如何也不会有任何松动。而当基于土地政策从严而强化的调控政策，必将对奥运后的房地产政策造成重大影响。这是因为，就整个房地产市场而言，目前正处于一个高度矛盾的时期，一方面是民生地产的房价依然处在与政府动机与要求尤其住房保障思路不吻合的高价位，而市场本身已是有效需求不足，消费者普遍观望情绪浓厚，市场交易高度冷清造成了实际性的阶段性供大于求，对房地产后市进程造成了地方政府、开发商无法回避而难以作为的威胁。而另一方面，在今年上半年全国房地产投资大增超过30%的情况下，房地产行业普遍遭遇资金供血不足的问题，不少开发商尤其曾大量买地囤地的开发商遭遇了空前的资金链脆弱乃至随时可能断裂的危机。在这种情况下，房地产市场便成为了舆论口水横飞的行业领域。

对于央行和银监会“紧急”出台《关于金融促进节约集约用地的通知》，舆论更多地讨论在于认为政府为保银行而舍弃房地产，在于将使得一些房地产开发商的资金链状况更为恶劣。而实际上，《关于金融促进节约集约用地的通知》对房地产的影响将远不止于此。

对当今房地产来说，一方面，从紧金融政策，信贷压缩，及市场异变导致民生地产楼盘销售艰难，民生地产开发商难以通过销售回笼资金，行业面临资金高度紧张的困局。而另一方面，行业需要大量输血，以满足从严土地新政等政策调控下的大量项目被迫及时开工所需。这两方面的因素作用下，房地产行业已是严重贫血。在这种情况下，8月27日央行和银监会“紧急”出台了《关于金融促进节约集约用地的通知》。细读并深刻理解其内容当不难得知，《关于金融促进节约集约用地的通知》为促进节约集约用地而出台，而其手段和最后所落实到的皆在金融政策。这意味着金融调控政策不但不会松动相反进一步从紧，意味着奥运后房地产开发商的资金链进一步被收紧，无疑将使房地产行业的贫血症更趋恶化。

这还只是出台《关于金融促进节约集约用地的通知》对房地产影响的一个方面，甚至可以说还不是影响最大的一个方面。实际上，对房地产行业来说，出台《关于金融促进节约集约用地的通知》的最大影响力将在于对房价走势预期等房地产走势预期的影响。无疑，《关于金融促进节约集约用地的通知》释放出了诸多信号，将进一步影响消费者、开发商以及地方政府对房价走势等房地产走势等诸多方面的预期。这种预期的影响，可能导致消费者、开发商以及地方政府进一步形成一致性房价看跌的预期。这无疑会使得消费者进一步观望，会使得一些开发商进一步降价销售，会使得一些本想“救市”的地方在政府放弃“救市”，而这些改变则可能进一步带动非别墅等高端地产的民生地产房价走势的进一步下调，从而使消费者进一步对非别墅等高端地产的民生地产房价走势的进一步看跌，在买涨不买跌的心理下，消费者则进一步加深观望，更多的消费者已经从观望变成了对未来房价下降的明确期望与等待，使得一些非别墅等高端地产的民生地产开发商的楼盘如不及时降价则更加难以销售。在这种情况下，则会使得一些城市已经出现的非别墅等高端地产的民生地产阶段性供大于求的问题可能更趋严重化，使得一些城市的非别墅等高端地产的民生地产的肥胖症更趋恶化。

一方面是日趋贫血，另一方面是可能更加肥胖，已患贫血肥胖综合症的房地产，今天已经走到一个关键时期。在这个关键时期，长沙“昆仑和府OV商务别墅”策略顾问、本文作者陈真诚分析认为，尤其需要房地产开发商们积极作为以求共同度过难关。对于开发商群体来说，首先要积极创新，发掘新的市场，寻找新的市场机会，满足市场潜在的需求。如本文作者陈真诚针对市场现状而创新式地推出“OV”这一新的房地产物业形态，与开发商合作推出长沙昆仑和府OV商务别墅楼盘，既回避了与众多楼盘形成产品同质、目前消费群雷同、市场直接冲突的直接竞争，为跳跃出大众化房地产楼盘普遍存在阶段性过剩的魔地，又能满足一些企业总部需要现代化商务办公场地以提升办公效率的新需求，获得了良好的市场预期和政府的首肯。可以说，正是因为有了创新，才使得长沙“昆仑和府OV商务别墅”在房地产市场淡季逆市飘红。正是因为有了创新，才使得房地产市场新的需求出现，才使得房地产行业在淡季获得了新的市场空间与机会。因此，可以说，包括产品创新、市场策略创新、营销创新等在内的创新，是目前房地产所需要的精神，是目前房地产所需要达成的共识并为之努力。

不过，还有更多的楼盘，尤其是正处于阶段性过剩楼盘范畴的民生地产开发商，正处于项目规划、产品设计与开发已成型或已成为了现实性既成产品，难以再从规划、产品等方面进行创新，则就需要从营销等方面进行积极创新，发掘新的市场机会，赢取更多的市场竞争优势。在营销创新方面，包括了重新进行市场调查、重新寻找与定位目标消费群，重新设计营销策略，重新策划营销推广道具有手段，并尽可能创新营销服务，延展营销服务的内容、领域与时间等诸多方面内容。9月1日，长沙“昆仑和府OV商务别墅”策略顾问、本文作者陈真诚在接受《成都晚报》记者李玟广就奥运会房地产营销问题的采访建议，开发商应认真分析研究消费者需要什么样的房子、什么价格的房子来进行营销设计，在产品设计上满足消费者的实际功能需要，尽可能降低成本，或合理调整产品价格，使消费者能买得起；因消费者居进一个新的社区或楼盘，总有许多不熟悉的地方或其他暂时麻烦，开发商要多与消费者进行直接沟通，尽可能满足消费者的合理要求，如提供有可能满足的帮助，如可以为消费者提供装修及居家布置参谋顾问、帮助客户联系子女入学与社区联系，通过一些帮助或可感动消费者，建立起更可信赖的营销关系；开发商可建立客户档案，为消费者提供入住后一定时期内的跟踪服务等增值服务；如条件许可，在不影响原有的规划前提下，开发商可增加一些如体育场所等公共场所建设，展开客户体验营销。开发商还可出资金成立楼盘住户子女教育奖励基金等等。当然，针对目前的房地产市场实际情势而言，如果实在无法进行创新，建议开发非别墅等高端地产的民生地产楼盘开发商，把目前难以实现销售的高价楼盘及时合理降价销售，以刺激购买，实现销售，回笼资金，度过难关，并在房地产行业患贫血肥胖的今天获取竞争优势。

对于上述所分析的一些问题，《中国经济时报》在9月2日发表了记者李雨谦的文章“房地产遭遇阶段性难关”，也对相关问题进行了分析采访。由于该文部分内容与本文作者陈真诚相关，故附录于后供关联阅读。

 推荐关联阅读：中国首家原创OV商务别墅新闻发布会 http://blog.focus.cn/group/blogforum_detail.php?blog_id=20271231&msg_id=149810298  

关联阅读：房地产遭遇阶段性难关

来源：2008年9月2日《中国经济时报》（李雨谦，http://finance.jrj.com.cn/2008/09/0201161830398.shtml）

曾经被许多房地产商寄予厚望的“后奥运”行情始终都没有出现，房地产行业传统优势时段“金九银十”也即在眼下，但目前市场行情显示，房企没有新动作和大行动。有专家表示，在政府一系列宏观调控下，早在奥运会开幕前，奥运会助涨房价、拉升房地产投资回报和房价上涨预期的作用就已经开始消退。奥运概念，已经被严重透支。房地产奥运行情或许终于有了一个答案。

房地产资金链更加收紧

根据北京房地产交易管理网公布的数据显示，上半年北京住宅期房及现房网上签约总量为40600套，比去年同期的65004套下降了38％。数据表明，今年以来房市不仅成交量出现了明显减少，而且实际房价走势也呈现明显下降趋势。

“早在二月份，我们便开始了促销活动，以希望能多回笼一点资金，安稳度过这段艰难时期。我们期盼能在奥运之后有继续回升的机会。”北京一位房地产公司老板在接受本报记者采访时说。可是事与愿违，奥运会刚刚落幕不久，继去年以来持续实施的信贷紧缩政策和“二套”房贷政策之后，央行和银监会又联合下发了《关于金融促进节约集约用地的通知》，要求各金融机构严格商业性房地产信贷管理。“后奥运”时代房地产开发商的资金链进一步被收紧。

中国指数研究院总经理陈晟在接受记者采访时表示，这项政策出台，使得房地产企业融资门槛越来越高，对全国各地房企的影响很大，以后在城市分布比较广泛的地区，房地产企业融资机会相对大一些，而单个项目融资的房地产企业以后融资会越来越难。

据国泰君安证券研究所发布的报告显示，2008年房地产行业资金缺口达7100亿元，相当于行业最高峰2007年新增房地产中长期贷款的2倍。报告中提到，由于去年高价拿地的企业面临着付清土地出让金的压力，今年7-9月份将是开发商资金链最紧张的时候。一些中小开发商可能将面临生死大限。

房地产阶段性需求明显不足

在奥运会之后甚至未来一定时间内，由于房地产商和政府的博弈，不确定因素不断加大，整体房地产市场都弥漫着一致性观望情绪，甚至有一些消费者已经从观望变成了对未来房价下降的明确期望与等待，造成了暂时性的需求不足。《国房分析咨询报告》首席分析师、“昆仑和府OV商务别墅”策略顾问陈真诚在接受媒体采访时就认为，全国各地的房地产都将普遍潜伏着严重的阶段性供大于求的问题；而且，在非别墅等高端物业的一般性商品房领域，大量的产品雷同，彼此同质化；大量产品定位、目标消费群定位、价格定位等雷同的产品，将形成更为严重的结构性供大于求。

国际上一般用“房价收入比”，即一个地区住房平均价与家庭年平均收入的比值来表示房价的合理性与消费者的实际购房能力。针对中国的现实情况，世界银行专家给出的“合理的住房价格”的“房价收入比”为3至6倍。国家统计局的数据显示，2007年，全国城镇居民人均可支配收入为13786元，同年住宅销售平均价格为3655元/平方米，“房价收入比”已远远超过泡沫全盛时期的日本。

事实上，奥运后的房地产市场正处于阶段性的买方市场，而一些开发商普遍不愿意及时降价到位，正成为阻碍房地产交易活跃的主要障碍。

“尽管房地产业目前面临前所未有的困难，不过这只是处于短期的调整期间。奥运会对于经济潜在的长远的促进将大大超出我们的预料，同时，‘中国引力’提升，对于外资进入房地产业投资和置业的长远利好也将大超预料。”房地产评论员陈志国在他的博客里如是说。

（工作联系作者即昆仑和府ＯＶ商务别墅策略顾问陈真诚： QQ:70479688，限工作联系，请注明具体事宜；手机13808420007，不回打“未接电话”）

文/陈真诚

据国家统计局数据，7月份“国房景气指数”为102.36，已是自去年12月份以来的连续8个月出现环比回落。但8月29日国家发改委网站消息称，统计显示，今年上半年，中国房地产开发完成投资13196亿元，同比增长达33.5％，比去年同期增速高出5个百分点。今年1-7月，中国完成房地产开发投资15884亿元，同比增长30.9%。其中，住宅投资11486亿元，同比增长33.7%。而随着银行中报的陆续发布的数据显示，多数银行对房地产业的贷款余额环比均实现较快增长，房地产贷款平均增长11.34%，最快增幅高达48%。这些都说明商业银行的房贷业务非但没有下滑，还大幅攀升，房地产投资仍然保持较快增长。

不过，今年以来，尽管1月至7月房地产投资增幅超过30％，但全国性市场观望气氛浓厚，楼盘销量大幅下降。国家发改委固定资产投资司八月底发布的数据显示，今年1-7月，全国房地产开发购置土地面积21974万平方米，同比却增长5.2%，虽然增幅同比下降6.7个百分点。其中，7月份土地购置面积环比下降27.7%。1-7月，全国完成土地开发面积14767万平方米，同比增长4.2%，增幅同比提高4.4个百分点。其中， 7月份土地开发面积和新开工面积分别比6月下降35.7%和35.7%。1-7月，全国房地产销售面积27743万平方米，同比下降10.8%。其中，现房销售面积同比下降17.8%；期房销售面积同比下降8.2%。

去年10月以来，深圳、广州等城市的房价一直在持续下调，交易量不断萎缩。在北京、上海等一线城市，尽管没有出现象深圳那样大规模的降价，但理性回调的趋势已经越来越明显，买卖市场萧条，成交量也已急剧萎缩。

有数据显示，从今年年初开始，北京就有不少楼盘不同程度地开展促销活动，买房送车、送旅游、特价房、送物业费等等。进入下半年，项目打折幅度逐渐加大，价格频现跳水，不少项目实际价格已经下降了10%-15%，最高的降了30%。今年1-7月，北京市二手房成交量也不足4.5万套，未及去年的一半。7月份，北京仅销售商品住宅4194套，销售套数降至近两年来最低。北京房价的涨幅同比也回落0.2个百分点。进入8月，在全国房地产大背景下，北京的房地产行情在各地房市继续延续低迷态势背景，更加显得冷清。奥运会期间，北京房地产交易管理网数据显示，北京楼市交易量骤然下降。8月8日至24日，北京住宅现房签约总量为311套，日均签约套数为18套，签约总面积约6.9万平米。期房签约总量为1469套，日均签约86套，签约总面积约13.8万平米。奥运期间17天，北京住宅期房及现房的签约总量为1780套，日均签约套数为104套，交易量为近三年来最低水平。另有占到总量的八成左右的楼盘奥运期间零销售。8月8日至25日，8月份北京商品住宅成交也才3154套，环比降幅为39%，同比降幅则达到71%，成交锐减七成。最近一段时间，万科、远洋、珠江、天鸿等大品牌开发商项目也都纷纷推出特价房，最高优惠将近70万元。面对“金九银十”北京有众多楼盘准备放量，而且众多新盘大都准备低价入市，加大促销力度，采取更多宣传和促销手段。加之产品供应严重同质化，北京房市竞争格局加剧，虽然暂时还不会出现严酷的价格战，但价格战已是一触即发。

在上海，继今年元宵率先拉开降价销售的大幕后，8月，万科再次引领打折降价潮。万科金色雅筑促销降价10万元幅度达到30%，紧邻左右的金地湾流域每平米优惠100元并附送5万元车库抵用券，在万科、金地两大地产巨鳄的降价竞争下，包括中房三林城、大华锦绣华城在内的三林板块楼盘也已价格节节下调。此外，九亭板块各知名楼盘纷纷展开了价格肉搏战。上海奥林匹克花园新开盘房源最高优惠20万，摩卡小城在以9000元/平方米起低开价格后，又将优惠升级为赠送8.8万元装修。而在新江湾城板块，竟然已经有楼盘的房价低于地价。中秋临近，上海房市再起新一波“打折降价风”。万科这次有金色雅筑、白马花园、金色里程和燕南园等8个楼盘参加活动。位于松江的上海青年城、陆家嘴金品商铺和闵行合生城邦别墅也启动“3大名盘、4小时限时特卖”。而且这次的打折降价幅度明显加大，如万科白马花园8.5折，位于陆家嘴金融城东扩区的陆家嘴金品商铺推出的10套限时抢购商铺也是8.5折起。

除一线城市以外，众多二三线城市，房地产市场也已全面异变，房价已经步入下行通道，观望无疑还将继续下去。

基于当前房地产情势，一些人以防范金融风险、防止经济下滑为借口，鼓动乃至要挟性要求政府出手对房地产“救市”。而其实，相对于把握经济增长、通货膨胀和经济转型之间的平衡点而言，宏观调控政策主要基于宏观经济形势变化而做出的适时调整，不可能是基于如房地产的某一个行业而为的。

事实上，今年以来，为防止价格由结构性上涨演变为全面通货膨胀、防止经济增长由偏快转为过热，在投资增速依然过快、流动性过剩问题依然突出等背景下，宏观调控政策从“双稳健”调整为采取稳健的财政政策和从紧的货币政策。而后，宏观经济发展面临来自国内外经济形势带来的一系列不确定因素，遭受了美国次贷危机潜伏国际金融市场动荡危机、全球资源性产品价格高涨、外需持续走冷以及国内雨雪冰冻灾害、地震等自然灾害频发和通货膨胀居高不下等复杂经济因素的影响，政府为防止经济偏热而采取主动作为。因宏观经济发展形势已明显改变，宏观政策取向从“双防”转变成了“一保一控”，即保持经济平稳较快发展、控制物价过快上涨，但经济增速减缓已成为共识。这就是说，调控政策，短期内不可能以防范金融风险、防止经济下滑为理由而单独针对房地产业而松动。在奥运会刚刚结束后，在去年9月27日央行、银监会联合出台“房贷新政”整整11个月后的8月27日，也就是本文作者陈真诚将原创的“OV”落地并担任楼盘策略顾问的长沙“昆仑和府OV商务别墅”举行新闻发布会的第二天，央行、银监会就再次联合下发《关于金融促进节约集约用地的通知》（以下简称《通知》），从严限制房产信贷，表明政府方面在继续执行从紧货币政策、从严土地政策方面没有任何松动。这实际上就是政府以再次紧缩房地产信贷的更严调控措施，给房地产“救市”论予以闷棍打击般回应，宣告许多人寄希望政府近期“救市”的“梦想”将落空。[关联阅读：中国首家原创OV商务别墅新闻发布会 http://blog.ifeng.com/article/1677716.html ]

事实上，目前，房地产业的观望不是宏观经济政策中的主要问题。在这种情况下，房地产开发商不应消极等待政府“救市”，而应对宏观调整、持续时间、市场情势及其未来变化有充分的思想准备，积极关注市场，积极创新，通过企业主动行为实施“自救”。这也是本文作者陈真诚运作“昆仑和府OV商务别墅”的主题思想：原创提升价值，创新乃市场解决之道！

由于近年来房价持续大幅上涨，现实的民生地产的房价超过了大多数购房者的承受能力，在整体市场供不应求的情况下造成了阶段性的供大于求，已对市场预期造成了严重影响。而且，目前房地产市场面临最大的问题不只是银行紧缩信贷，还有销售方面的问题。房地产开发商已经面临资本市场、金融体系双重融资渠道不畅和房地产持续观望、销售艰难的困难局面。在当今房地产情势下，《通知》还将进一步影响买卖双方预期，这或将是对房地产市场的最大影响力。《通知》释放了国家对房地产贷款继续从紧、不会轻易“救市”的信号，释放了政府在进一步规范房地产市场、禁止贷款买地控制投机炒地炒房的信号，使得市场继续观望，并很可能将进一步加深观望。这样，在购房者再度加深观望的同时，更多的开发商因认定调控从紧继续、信贷政策松动无望而可能降价，这两种力量的共同作用，或将促使民生地产房价进一步下降。而且可能引起一场剧烈的降价风暴：降价的幅度更大，降价的区域更广，降价的开发商（或楼盘）更多。因此，长沙“昆仑和府OV商务别墅”策略顾问、本文作者陈真诚建议一些开发民生地产楼盘而有资金压力的开发商，最好因势就市，及时合理调整房价，以加快销售，加速资金回笼，抢先获得相对市场竞争优势，为后续发展奠定基础。

推荐关联阅读：中国首家原创OV商务别墅新闻发布会 http://blog.ifeng.com/article/1677716.html

（工作联系作者即昆仑和府ＯＶ商务别墅策略顾问陈真诚： QQ:70479688，限工作联系，请注明具体事宜；手机13808420007，不回打“未接电话”）

来源：长沙房地产联合网2008年8月29日通讯员周欢 记者周阿礼

　　时寒冰：用良知说话，为弱者代言。作为中国最具知名度的财经评论员，他独到犀利的笔锋早已在财经界呼风唤雨。继06年,出版了《中国房事黑皮书》后，时寒冰对楼市的直言也赢得了网友的高度赞誉。网友把他评价为：一位年轻的股评权威，敢于叫板利益集团，敢于揭短股市楼市黑幕的个性文人。

　　牛刀，敢于直言楼市危机，挑战权威的地产斗士。在和北大教授徐滇庆关于深圳房价的那场赌局中，牛刀以完胜占据了各大媒体的头版头条，在此之前，作为深圳资深媒体人士，他有关楼市泡沫的危言耸听早已让其博客点击率以近千万的骄人战绩成为国内一流的房产博客。

　　陈真诚：以思想见长的地产名博。其博客在新浪房产、焦点房产、搜房网等专业房产网站上都有极高的点击率。陈真诚拥有十六年一线品牌策略与营销推广经验，以研究万科而出名，曾先后写过十八篇以上分析万科的文章。

　　本周，这三位地产评论界鼎鼎大名的“三剑客”将齐聚《都市地产•角策》，为星城市民送上一场房地产市场的思想盛宴。其中，时寒冰在分析一线城市房价时就打比喻的说到：“目前一线城市房价，比如说北京的房价与去年股市在6100多点的高位时一样，如果要跌的话会跌的很惨烈。”与此同时，牛刀在节目中直接建议购房者：“如果不是很急，现在不要买房。”陈真诚则依据他对长沙楼市多年的了解精辟分析了二线城市与一线城市房地产业发展的异同。

　　此外，三位嘉宾还就目前市场中比较受关注“政府应不应该救市”“热钱会不会进入房地产行业”以及“房价未来的走势”等几大热点话题进行了探讨。

　　具体节目内容请收看本周六晚直播都市频道十一点半播出的《都市地产•角策》节目，同时您也可点击0731楼市会客室（http://www.0731fdc.com/hks）点播收看本期节目。

（工作联系作者即昆仑和府ＯＶ商务别墅策略顾问陈真诚： QQ:70479688，限工作联系，请注明具体事宜；手机13808420007，不回打“未接电话”）

中国首家原创OV商务别墅新闻发布会

（前言：2008年8月26日，由本人原创提出的“OV”理念、首先创设的“OV商务别墅”这一新的别墅形态在国内的第一家落地楼盘长沙“昆仑和府OV商务别墅”，以“昆仑和府杯”室内设计创意大赛新闻发布的形式举行正式的新闻发布会。在新闻发布会上，关于“OV”理念、“OV商务别墅”的相关内容进行了首次公开发布。湖南省建设厅副厅长高东山先生、湖南省新闻工作者协会秘书长简人卫先生、长沙市房地产局副局长杨新武先生、湖南省房地产协会、湖南省房地产开发协会秘书长罗伯云先生、湖南省房地产协会、湖南省房地产开发协会副秘书长巢聘余先生、长沙昆仑湖置业有限公司董事长梁澄月先生、英国剑桥大学景观叙事中心主任、博导张楠教授、长沙昆仑湖置业有限公司副总经理陈炳然先生以及新华社、中国新闻社、中国房地产报、中国企业报等中央新闻单位在长沙的机构和本地报纸、电视、电台、杂志、网站等媒体的100多位记者参加了新闻发布会，并有搜狐网、焦点房地产网等现场直播。现从网络直播中转发内容于此，以供业内和关注房地产的人士尤其关注别墅、商业地产的人士参考。由于是同步网络直播，在对嘉宾的即兴发言等发言的文字记录中难免出现漏记、记录不完全、逻辑语句等问题，为忠于同步网络直播原意，本文原文转载，不做过多处理。

另外，基于一些业内朋友对“OV”理念、“OV商务别墅”的关注，我将陆续将项目进程及相关文章、媒体报道、各方面评论陆续发布，以期得与业内朋友、关注房地产的人士进行交流、商榷，得到各位的指正，使“OV商务别墅”的未来建设更完善，使楼盘建设更优化。本人陈真诚特于此致以感谢！——陈真诚）

昆仑和府杯室内设计创意大赛新闻发布会现场

搜狐网、焦点房地产网原文地址：直播：昆仑和府OV商务别墅室内设计创意大赛http://house.sohu.com/news/2008-08-26/522370.html

主持人：

各位尊敬的领导、各位来宾，各位新闻界的朋友们，大家上午好！

我是湖南经视金鹰955电台房产栏目的主持人黄莺，今天能够担任本次新闻发布会的司仪，我感到非常的荣幸。首先，请允许我代表大赛组委会对各位能在百忙之中抽空参加新闻发布会的各位朋友们，表示最诚挚的感谢！

出席今天发言发布会并在主席台就坐的领导嘉宾有：

湖南省建设厅副厅长高东山先生

湖南省新闻工作者协会秘书长简人卫先生

长沙市房地产局副局长杨新武先生

湖南省房地产协会、湖南省房地产开发协会秘书长罗伯云先生

湖南省房地产协会、湖南省房地产开发协会副秘书长巢聘余先生

长沙昆仑湖置业有限公司董事长梁澄月先生

英国剑桥大学景观叙事中心主任、博导张楠教授

知名地产评论专家、昆仑和府OV商务别墅策略顾问陈真诚先生

长沙昆仑湖置业有限公司副总经理陈炳然先生

本次大会主承办及协会领导、有关部门领导都亲临现场，我们表示欢迎！参加今天新闻发布会的媒体朋友有：新华社、中国新闻社、中国房地产报、中国企业报湖南日报、三湘都市报、今日女报、长沙晚报、湖南卫视、湖南经视、湖南都市频道、湖南公共频道、长沙电视台新闻、政法、公共频道、潇湘晨报、品周报、《湖南房地产》杂志、金鹰之声、搜狐网、焦点房地产网、红网、星辰在线等。另外，今天的新闻发布会搜狐网、焦点房地产网等现场同步直播。让我们以热烈的掌声对各位嘉宾朋友的到来表示最热烈的感谢！

首先，进行今天新闻发布会的第一部分，举行新闻发布会，我们首先有请到的是湖南省房地产协会、湖南省房地产开发协会秘书长罗伯云先生致辞。

湖南省房地产协会、湖南省房地产开发协会秘书长罗伯云：

尊敬的高东山厅长，各位领导、各位嘉宾，新闻媒体的各位朋友们：大家上午好！

今天，我们在这里隆重举行“昆仑和府杯”室内设计创意大赛新闻发布会，我们这次活动得到了省、市、局管部门的高度肯定和支持，得到了省委宣传部的领导和广大新闻媒体朋友们的亲切关注，我们携手房地产业协会的常务理事单位——长沙昆仑湖置业有限公司承办，携手长沙市装饰装修行业协会、潇湘晨报、品周报、湖南省房地产杂志、金鹰之声电台、搜狐网、焦点房地产网、长沙新思维企业发展策划公司等与以协力，得到世界华人建筑师协会的顾问支持，在此我代表湖南省房地产业协会、湖南省房地产开发协会对以上领导部门，对承办、协办、支持单位，对各大新闻媒体单位，表示衷心的感谢！对前来出席参加会议的领导、嘉宾、记者，表示热烈的欢迎和诚挚的谢意！

长株潭“两型社会”建设是一个富有特点的城市化建设进程，在这个较长的进程中需要大规模的建设，其中装饰装修设计不可缺少。而且，因应时代的要求，设计必须是高品位的，既有民族性、又有世界性；必须是体现科技和环保的，符合资源节约和环境友好的“两型”要求，必须是以人为本、适合人居的，现代化对人居消费了更高的、更舒适的要求。特别是许多跨国公司、著名企业和知名企业家们，将越来越多地选择在OV商务别墅里办公。OV商务别墅超越了居家别墅的概念，注入了商务办公的元素，因此，对常规居家室内设计赋予了创新的要求。

由此，我们发起主办“昆仑和府杯”室内设计创意大赛活动，相信这个活动，对长株潭“两型社会”建设是一个热烈的响应，对居消费更加科学、节能、环保是一个引导，对我省房地产业健康、持续、稳定发展是一个支持和促进。最后，我再一次感谢各位领导、嘉宾莅临指导和支持，让我们携起手来共同努力办好“昆仑和府杯”室内设计创意大赛，谢谢大家！

主持人：谢谢罗伯云秘书长，接下来有请到本次大赛的承办单位长沙昆仑湖置业有限公司董事长梁澄月先生致辞。

长沙昆仑湖置业有限公司董事长梁澄月：

各位领导、各位来宾、新闻媒体的各位朋友们：大家上午好！

今天有幸参加昆仑和府杯室内设计创意大赛新闻发布会，我代表承办方对各位领导、嘉宾、新闻媒体对我们一贯的支持、关心和爱护表示衷心的谢谢！

我们将按照领导和大赛组委会的要求精心组织，竭尽全力把本次大赛办出特色、办出水平。同时，把昆仑和府OV商务别墅建成业内的一流别墅，对“两型社会”建设、房地产发展做出我们应有的贡献！为此，再次感谢各位领导、嘉宾、新闻媒体朋友们，祝大家身体健康，万事如意，谢谢！

主持人：谢谢梁澄月先生，下面我们以热烈的掌声欢迎湖南省建设厅高东山副厅长为我们讲话！

湖南省建设厅副厅长高东山：

各位女士、先生们、新闻媒体的各位朋友：大家上午好！

我非常荣幸能够参加今天的昆仑和府杯室内设计创意大赛新闻发布会。首先，我代表湖南省建设厅对这次发布会的召开表示最衷心的祝贺！

下面我谈三点：第一，对举办这次活动的意义。最近，特别是新闻媒体朋友们可能了解到，湖南省正在做一项重大的决策，就是“推进湖南省新型城市化”。这一段时期，各个新闻媒体都在大力推进。“推进新型城市化”建设一个最重要的方面，就是在城市发展过程当中，注重以人为本，注重创造宜居环境。所以，我觉得这次我们昆仑湖置业组织这次活动，也是以人为本思想的具体体现。特别是，这次活动得到了省房地产协会、长沙市房地产局等相关单位的大力支持，大家齐心协力来办这次活动，是对推进湖南的新型城市化工作的具体体现。特别是，对于目前来讲，我们省里正在研究如何促进湖南省房地产市场的健康、持续、稳定的发展，正在进行论证和研究。而且，在这个关键的时期，我们房地产业的各位同仁一起来举办这个大赛，我觉得非常的及时。

第二，这次举办活动非常创新，这也是我们房地产企业最需要的一种精神之一。面对房地产市场转型的关键时期，房地产企业能够勇于创新，在做好提升房地产开发的品质和质量上面做文章，我们优秀的房地产企业在这方面抓住了关键，这对于提高我们企业的素质和内功是非常有益处的，这也是我们作为房地产开发企业的一种责任、一种义务，也体现了我们的责任精神。我们欣喜地看到举办室内设计创意大赛这次活动，就是一次很有意义的创新活动。这次征集设计方案的范围是在全国范围，乃至世界范围进行的，而且我们五位评委都是由世界华人建筑师协会在全国的顶尖业界大师中产生，这就保证了我们评奖设计作品的水平和质量，也将汇聚行业内最新潮的设计理念，昆仑和府首次推出在商务别墅办公的“OV”、“OV商务别墅”新理念，利用地处长株潭中心的独特区位优势，按商务办公的要求，做出适合商务办公的品位房产，意在为推进长株潭“两型社会”建设做出贡献，积极迎接国内外企业巨头总部入住。楼盘还大量采用地源热泵、液压电梯等等，这些新技术和高科技，这对我们目前的长株潭“两型社会”建设是非常有意义的。

第三，我希望通过这次活动，主办单位对大赛活动的整个过程要进一步精心组织，提升服务水平，注重每一个细节的科学衔接，体现公开、公平、公正的原则，确保活动顺利有序的进行。

最后，祝各位嘉宾、媒体的各位记者身体健康、万事如意，预祝大赛活动取得圆满成功，谢谢大家！

主持人：谢谢厅长。那么，下面我们将要请到本次大赛主办单位湖南省房地产业协会、湖南省房地产开发协会副秘书长巢聘余先生，为我们发布大赛新闻。

湖南省房地产协会、湖南省房地产开发协会副秘书长巢聘余：

各位领导、各位新闻媒体的朋友们，我受组委会的委托，宣读关于开展这次大赛的通知及其世界华人建筑师协会的复函。

湖南省房地产业协会、湖南省房地产开发协会关于举办昆仑和府杯室内设计创意大赛的通知

各相关单位：

为响应建设长株潭“两型社会”的号召，引导人居消费更加节能、环保，促进我省房地产业健康、持续、稳定发展，湖南省房地产业协会、湖南省房地产开发协会决定举办湖南省首届昆仑和府杯室内设计创意大赛，具体安排如下：

举办：湖南省房地产业协会、湖南省房地产开发协会。

顾问支持：世界华人建筑师协会

承办：长沙昆仑湖置业有限公司

协办：长沙市装饰装修行业协会、潇湘晨报、品周报、《湖南房地产》杂志、金鹰之声、搜狐网、焦点房地产网、长沙新思维企业发展策划公司等

金融支持：交通银行长沙分行

邀请评委：5人，其中院士级专家1人，国际大师级专家2人，知名教授级专家2人

参赛对象：国内外知名装修设计公司、国内外知名装修设计师

设计对象：昆仑和府OV商务别墅

提交作品：精装修设计效果图一套，原版设计稿电子文档二套。（来稿不退）

奖项设计：杰出奖一名：奖金8万元人民币，金质奖杯和证书；

大匠奖两名：奖金2.8万元人民币，金质奖杯和证书；

妙手奖三名：奖金1.8万元人民币，金质奖杯和证书；

提名奖若干：金质奖杯和证书

所有获得提名奖及以上设计作品，均在昆仑和府OV商务别墅营销现场展示，并向昆仑和府OV商务别墅业主推荐使用，获得二等奖以上作品奖为昆仑和府OV商务别墅样板房遴选使用。

参赛作品截止日期：2008年10月26日24点（邮寄到达时间）

颁奖：1、时间：2008年11月8日

2、颁奖主持人：著名电视主持人

3、颁奖领导和嘉宾：省、市相关职能部门领导、相关媒体及金融单位领导、部分业主代表等

4、颁奖活动地点：长沙喜来登大酒店

活动组委会总协调：罗伯云先生

总企划：陈真诚先生

联络人：李俊松先生、周丽小姐

联络地址：长沙通程国际大酒店1701房，

联络电话： 86-731-4168888-21701，86-731-4433538

湖南省房地产业协会

湖南省房地产开发协会

世界华人建筑师协会协会关于参加湖南省“首届室内设计创意大赛”评审设计的复函

湖南省房地产业协会、湖南省房地产开发协会：

关于参加湖南省首届室内设计创意大赛评审活动的邀请函已收讫，我会给予上述活动以顾问支持，届时推介五名业界著名专家为参赛作品的品位，请贵会指定评审时间后，通知我处，我们将竭尽全力和主办单位一起共同筹办好此次活动，预祝大会圆满成功。

世界华人建筑师协会

2008年8月5日

主持人：接下来我们将要请到本次大赛的承办单位长沙昆仑湖置业有限公司副总经理陈炳然先生，介绍昆仑和府OV商务别墅的相关背景情况。

长沙昆仑湖置业有限公司副总经理陈炳然：

各位领导、各位朋友，这次大赛把我们昆仑和府OV商务别墅定为设计对象，这样使我们的项目有一个机会得到我们省、市各级领导、各方媒体的关注和爱护。昆仑和府OV商务别墅从项目一诞生之初就得到那么多的关爱，这对我们来说是一件非常荣耀的事。同时，也是对我们的一种鞭策和激励，我们唯有尽情尽力把大赛活动搞好，把我们的楼盘搞好，不辜负各级领导、朋友们的期望。

那么，我们把昆仑和府定位为OV商务别墅，主要从三个角度来考虑。首先，从区位角度，我们项目所处的位置在省政府往南6公里的南城区域，紧挨107国道，这个地方从长株潭版图上来看，是融城的新区中心位置，区位位置非常有优势。据我们了解，这个地方也将会被规划为商务办公、高档休闲的区域。同时，这个位置交通也非常便利，从大的方面讲，有贯穿南北的京珠高速，贯穿东西的上瑞高速，还有铁路。从近处讲，这个位置有芙蓉大道、韶山大道，还有今年年底即将开工的长株潭一号地铁线，也将在我们楼盘附近设站。所以，具有区位和交通的优势，在这样一个地方，我们还独特地享有一个天然的昆仑湖，这个湖大约有5万平方米的面积，所以，从区位方面考虑，我们认为它具有打造商务别墅的条件，就把陈真诚先生首创提出的“OV”理念落地，建设“昆仑和府OV商务别墅”。

第二，从市场方面考虑。长株潭的改革试验区获得国务院批准之后，我们相信国际国内的著名企业都会到这里来发展，都会向这里挺进。特别是现在我们国家处在产业转移阶段，沿海地区会向长沙这样的二级城市发展，那我们提供给这些前来长株潭发展的企业现代驻处，这也是市场方面的考虑。

第三，从价值方面考虑。我们认为我们项目的所处的区域位置，非常的珍稀，只有把它打造好，才能使它发挥更大的价值，我们认为OV商务别墅比普通的居家别墅会更有价值，不光可以用于商务，而且可叫做商务办公和人居两相宜。作为别墅来说，定位为OV商务别墅，业主只会得到更加优越的服务，也会更加体现它的长远价值。

这是我们定位为OV商务别墅的三个方面的考虑。那么，我们的OV商务别墅有些什么特点呢？主要有三个方面的特点：

第一，空间大。我们从规划、策划、设计之初，就把它定为商务用途，所以我们的项目空间比较大、面积也比较大，层高特别大，一层有3.9米，二、三层有3.6米高，周围的私家花园也有相当的面积，整个小区有比较大块的景观特写，还有适合先来居住的总部发布信息之用的“鸡尾酒草坪”，到时候前来入住企业，可以在这里挂旗、开party与新闻发布会都可以。最重要的是还有一个5万平方米的湖，我们的别墅是面湖而居，在空间上有一个很大的优势。

第二，配置新。我们配置了一些高科技设施，比如地源热泵系统，这是利用地热搞的中央空调系统，我们感觉它的科技含量比较高，送风非常均匀、智能采暖、制热水都能监控，它还特别节电、节能，运行起来可以节省40%以上的电，我们还利用了液压的进口电梯等等。这样的话，我们从配置上考虑到科技含量高，配置比较合理，而且我们所配置的这些都是我们赠送给入住客户的。

第三，服务优。我们为业主提供一流的物业管理企业，还有与之配套的商务办公用的配套等等。

最后，我简单的提示一下，我们的资料都在各位的资料袋里，大家可以从资料里面详细地了解。还有，我们的营销地点在国际通程大酒店17楼，各位有兴趣的话，可以前来垂询、指导。谢谢大家！

主持人：接下来将要进入到记者提问时间，如果说您还要了解本次大赛的任何问题，您都可以举手示意我，这边有礼仪小姐把话筒递过来。 

《品周报》记者：我听到高厅长的讲话有说到昆仑和府项目中有很多创新举措，可不可以举一些具体的例子来说明一下呢？

主持人：这个问题陈副总会更加清楚一些，请陈总给大家详细地介绍。

陈炳然：我简单回答一下。我们这里创新的举措有刚刚讲的地源热泵、液压电梯，还有一些配置，对于昆仑湖的水处理专门聘请了北京的一个高科技公司对我们进行指导，还有我们也考虑了很多创新的元素。我们这次积极参与大赛活动，使得购买我们楼盘的业主到时候能享用到比较多的，一流的获奖作品作为推荐使用，我认为也是一种创新。

主持人：谢谢。接下来如果您还有问题可以举手示意我，刚刚《品周报》记者之后还有一位穿橙色衣服的先生，请把话筒交给他。

《中国房地产报》记者：我是《中国房地产报》记者。刚才听了介绍，感觉昆仑和府OV商务别墅概念很有新意，请问这是基于什么样的考虑来提出OV这个理念的？

主持人：这位朋友的提问，有请到昆仑和府OV商务别墅的策略顾问，也是非常有名的地产评论专家陈真诚先生来回答。

知名地产评论专家、昆仑和府OV商务别墅策略顾问陈真诚先生

知名地产评论专家、昆仑和府OV商务别墅顾问陈真诚：

我很高兴回答这个问题。刚才有位记者朋友提到昆仑和府的创新，其实昆仑和府最大的创新就是“OV”。“OV”就是“在别墅办公”的英文“Office in Villa”的主要单词首个字母缮写而成的新词汇，代表一种新的别墅形态。我很高兴“OV”这个词汇是由我首创地率先提出来的，并在湖南省落地到“昆仑和府OV商务别墅”，这确实是值得高兴的事。那么，“OV”是基于一种什么理念呢？答案是基于世界潮流式的地产市场的办公潮流。现在，一大批国际企业的办公趋势是低层化、低密度化。另外，我们都知道，汶川大地震给了我们很多思考，让我们更进一步思考包括关于人居的安全性问题等等一系列问题。其次，由于别墅尤其商务别墅不是民生住宅，商务别墅在设计理念上就主要要考虑到商务办公所需，在商务办公别墅里面注入人居环境的因素。大家要注意到很多关键的要素，譬如我们考虑人居，以人为本，平时大多考虑到住家，忽视了办公。而其实，除了睡觉，我们每天呆在家里最多3-4小时，而有8-10个小时在办公室，结果人们往往忽视了办公场所的人居环境。再则，在推进长株潭“两型社会”（新特区）建设中，在推进新型城市化建设中，在承接沿海城市产业转移中，就要吸引更多、更好的新企业到来。这些企业，无论是在产业方面还是办公环境方面都要求升级，其中一个升级就在于人力资源的升级。人才是我们经济发展的根本，人才战略是推进“两型社会”建设的一个重要战略，人才是未来企业参与竞争的一个重要力量，而一个好的办公环境是企业吸引优秀人才的最重要因素之一。同时，我们楼盘处在长株潭的中心地带，可以叫位居三个城市中间的“第四城区”。这个“第四城区”将引进一个怎样的经济模式？我个人的意见认为必然主要是新的高效的、资源节约型、环保型的集约经济模式，这就应有相应的更适合未来企业进驻的楼盘，我们的楼盘将为他们提供更好的追逐世界潮流的办公环境，提供更好的周边配套设施。在昆仑和府OV商务别墅，我们给他们提供了持续8-10年不落后的现代办公环境。

虽然商务别墅终究是别墅，但它更多的是把别墅理念和商务办公理念融合在一起。这种融合本身，从个人消费方面已经代表了个人的高端消费，也是通俗意义上讲的“奢侈消费”。而如今，奢侈消费由个人奢侈消费向商务办公奢侈消费过渡。现在，很多企业在转型，把更多的钱花在给员工提高办公环境上，而不是个人消费上，这也是确保企业员工效率能够提高的很重要一个方面，是一种进步。

从投资价值角度来说，如果你的一套房子，处于纯居家区，周边都是居家住宅，你的房子如果出租的话，那租金就是居家住宅的租金水平。而如果你的房子处于商务办公区，周边都是商务办公物业，那你的房子的租金就是居家住宅租金的好几倍。昆仑和府OV商务别墅一开始就为OV商务别墅量身定做，与那些打政策擦边球的将工业地产“变性”假商务别墅不同。根据现行政策，昆仑和府OV商务别墅不是土地使用年限仅40年的工业用地而是使用年限为70年的住宅用地，消费者购买执行住宅首付比例，业主按照住宅的标准缴纳水电煤费用，二手交易缴纳的税费也按照普通别墅物业。

我相信，昆仑和府OV商务别墅是将来一种很好的投资项目，能获得很好的投资回报。

谢谢大家！

主持人：下面还有最后一个问题，请各位抓紧时间。

金鹰之声电台记者：我有一个问题提给张楠教授，张楠教授一是湖大博导，另外也是英国剑桥大学景观叙事中心主任。昆仑和府在各方面应该都有独特的创意，我想知道您在昆仑和府的景观设计里面贯穿了怎样的设计和想法？谢谢。

英国剑桥大学景观叙事中心主任、博导张楠教授

张楠：这个问题非常专业，刚刚听了陈真诚先生说的要一个概念，比如您在城中心花几十平米的办公楼可能要500万，但是你在昆仑和府OV商务别墅买一套办公楼，不要500万，而且还有非常完美的环境设施作为办公环境。我们现在的环境设计已经不是像我们原来的概念，比如在平面上画画图啊，我们在OV商务别墅里面提出一个概念，是一个特殊的为OV商务别墅特定人群，所提供他外部生活富有浪漫气质的生活场景空间，这个空间是通过我们的山、水、高科技和特殊的服务配套环境组成的。比如说，工作太辛苦了，我们在中午时间，或者是下班时间有专门的步行通道，是一个步行游路，这个游路里面把很多景都贯穿进去了，建筑本身要有人在休息的时候可观赏的景，这种景不一定要花很大面积的地，或是一个雕塑做成很隆重的景，其实这样的景连一个座位都没有，只能站在上面欣赏一下。但是，OV商务别墅的景里面有非常特别的模式，到底这个模式是怎样演绎的，怎样做的，我想有另外的时间给大家详细地叙述。我们利用自然的5万平方米的湖，把局部的山脉保留，整个昆仑和府就像一个可以在心里感受的比较完整的空间，是一个完整的模式，这在中国文化里面是非常强调的。那么，我们也把一些高科技的技术引入到环境设计里面，通过节能减排方式把环境做好。我觉得主要的概念是为特定的人群，而且是为OV商务别墅在这里办公的特定的办公人群所设计的室外生存环境，谢谢。

主持人：好的，刚才通过记者的提问和台上各位领导、嘉宾的精彩回答，我相信在座的各位对于本次昆仑和府杯室内设计创意大赛已经有了更多的了解，非常感谢各位领导的回答。下面，进入到本次新闻发布会的第二个阶段…

（工作联系作者即昆仑和府ＯＶ商务别墅策略顾问陈真诚： QQ:70479688，限工作联系，请注明具体事宜；手机13808420007，不回打“未接电话”）

——陈真诚答《钱江晚报》房产部张晓霞记者问

（声明：以下所有观点仅为个人观点，不构成任何人投资决策、经营决策或购买决策依据，也不构成对相关人士的个人言行或是否“诚信”的评价内容或依据。）