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陈真诚介绍 姓名:陈真诚;位置:上海、长沙等;籍贯:湘隆回县;身份:著名专栏作家,房地产品牌营销专家,投融资专家,土地交易与项目投融资经纪人;原创新别墅形态OV商务别墅,媒体称为OV商务别墅之父;首次将地产低碳分为物理低碳和生物低碳,首倡生物低碳开发。曾任职于湖南财经学院、湘财证券、房地产开发企业和高尔夫企业等。 采访访谈或发表文章见:洛杉矶时报(美国)、新闻周刊(美国)、美国某电台、意大利国际新闻社、香港星岛日报、经济导报、大公报、头条日报、凤凰媒体、星岛环球、财华社、西班牙欧华报、欧洲时报、澳大利亚新快报、澳门商报、国际财经时报(美国)及国内各大媒体等。 联系:13808420007;,MSN:sun007chen@hotmail.com ;QQ:622000544。 As a well-known Professional manager, Chen Zhencheng has worked successively in the Hunan Institute of Finance and Economics, Xiangcai Securities, Investment enterprises, Real estate enterprises, and Golf enterprises, etc., and has almost 20 years' experience of operation in the field of brand strategy and marketing promotion, new product strategy, investment and financing. As early as 1993, he became renowned in the Financing and Investment industry, and then surprisingly he withdrew out of this industry. Later, his name “Chen Zhencheng” again appeared frequently in the media. In recent years, Chen Zhencheng was called “father of OV Commercial Villa” by the media due to his creation of the new vocabulary “OV” (Office in Villa) and the new form of Villa “OV Commercial Villa”. He was the first person to put forward the idea of “biological low carbon” in real estate development and was also the first person to divide the real estate low carbon into “physical low carbon” and “biological low carbon”. As an authoritative opinion leader, Chen Zhencheng's articles and interview points have appeared frequently and extensively in numerous domestic and international media, such as newspaper, magazine, Internet, TV, radio. He is a permanent columnist for China's most famous metropolis daily “NDDaily” and for a number of other newspapers. Over recent years, the number of his articles published officially in newspapers is between 100 and 200 per annum. His viewpoints have also appeared in international media such as the Los Angeles Times, Newsweek, Voice of Asia, European Times, Euro Chinese News, Italy International Press, Hong Kong's Sing Tao Daily, Headlines Daily, Ta Kung Pao, Wen Wei Po, Economic Herald, Australian New Express Daily, and Taiwan-based China Times, etc. Due to his activity in the market as a famous Professional manager, with his successful track record in enterprise management practice as well as many research achievements over the years, Chen Zhencheng has become a prominent economist, a real estate expert, an investment expert, an opinion leader and industry leader who is widely accepted and recognized by social circles. He has been praised as a “Social Activist” by the scientific masters Yuan Longping[1] and Chen Guoda[2]. In particular, thanks are due to his teacher Tu Xichou[3] and to his respected experts and professors including Yuan Longping, Justin Yifu Lin[4], Steven Chu[5], Peikang Chang[6], Chen Guoda, Song Tao[7], Peng Minglang[8], Chen Yuqun[9], Yu Guangyuan[10], Sun Hongchang[11], and Fu Yuxing[12], etc., who have educated or helped him in his professional career.

商业地产也将面临宏观调控

2006-11-27 15:05 阅读(?)评论(0)

商业地产也将面临宏观调控

长沙新思维企业发展策划公司/陈真诚 

针对经济过热,聚焦于房地产领域的宏观调控正不断深化与强化。与老百姓切身利益休戚相关的房价过高、涨幅过大、涨速过快的问题,以及房价背后的地方政府作为不当、官员腐败、政企勾结、行业暴利、价格操纵等问题,房价引起的资源分配不公、财富分配不均及其深度影响而至的通货膨胀与对社会安定、社会和谐的隐患等问题,引起了全社会的普遍关注,引起了中央政府的高度重视。从上海社保案开始,启动了新一轮以反贪腐为重点的强势宏观调控风暴,体现了中央政府让房地产市场降温、抑制通货膨胀的决心。

然而,就在如此形势下,在上海为代表的全国各大城市房价逐步下降的同时,仍有北京等部分城市的房价,在近段时间里,不但没有下降,反而逆势上涨,甚至拉出了一个月环比超过10%的涨幅。于是,舆论纷纷集中于质疑政府房地产政策的“暧味”、发问谁在阻止房价下降、溯源于政府对房价做了隐性担保等话题上,甚至对政府反贪腐的力度、房价能否真正得到抑制等方面事情发生直接怀疑。同时,舆论对“稳定房价”也产生了不同的解读:有从当前房价的角度得出不是要下降而是要稳增长的,也有从当前房价被人为操纵过高而需要理性回归于正常房价起点来稳定房价就必须让房价降下来的。发生这种解读的分歧,有不同的人站在不同利益角度做出不同解读以便符合自己的利益预期的原因。在上海,新开盘房价普遍下降了20-30%并在继续下降、开发商大洗牌的事实,说明后一种解读或许为对。

不过,北京等部分城市房价不降逆涨,还有部分城市公众对房价下降的感觉不明显,也是事实。究其原因,当然是多方面的,其中包括有政策的、市场的以及房地产市场本身特性等方面的原因。事实上,房屋属于单件总价值很高的大宗商品,房地产市场领域与地方政府利益、银行利益、开发商利益等方面休戚相关,牵涉到方方面面,在不同地域、不同产品之间存在结构性差异。所以,房地产市场的变化,尤其房价的下降,需要一个过程。此外,还有一个重要原因就是,商业地产物业对房价起着不可轻视的影响。

由于住宅地产物业即人居房产与众多老百姓的日常生活直接相关,所以,大家对住宅地产房价上涨有普遍明显的感觉,产生了房价恐慌的心理。一时间,社会舆论关注的焦点,集中在住宅地产上,好象商业地产与宏观调控没有多大关系似的。

其实,在一个地区乃至一个国家的房地产市场中,商业地产等地产业态与住宅地产业态是有机相融的,二者价格相辅相成。住宅地产房价过高、涨幅过大、涨速过快的地方,商业地产房价往往同样房价过高、涨幅过大、涨速过快。实际情况往往是,商业地产较之住宅地产而言,更能导致房地产投资过热,更能推高整个房价。

与住宅地产共同构成一个区域房地产市场的商业地产等,往往对地方政府更具有吸引力,更能得到优惠条件,享受到更优惠政策。原因是,与住宅地产项目不同,商业地产项目除了初建时为地方政府提供土地出让金等税费外,还能给提供未来持续的税费预期。因此,商业地产项目,往往被纳入财源建设项目。开发商往往能以小搏大。在某中部地区省的一个地级城市,有一开发商,自身银行户头上总共只有1000来万人民币的资金,却在倒腾着一个除土地费用外还需总投入近2亿的项目,包括一高层四星级酒店和近2万平方米的商场(该项目,还享受地方政府重点工程项目的待遇,市领导亲自出席其相关活动仪式)。后续的资金哪里来?除了通过工程建设垫付和采购延期付款外,一般靠银行资金和通过出售产权式物业的办法来解决。也就是说,有些商业地产项目,往往比住宅地产项目更能得到银行资金的支持,吸引更多的社会资金。这种情况,在各地并不少见。所以说,目前的房地产投资过热,实际上有相当成分是在商业地产项目上。

商业地产,一般包括卖场地产、写字楼地产、酒店地产、休闲地产等。往往与住宅地产相互交融,甚至互为模糊化存在。如产权酒店、酒店式公寓以及那些底层为门面其上数层为住宅的市场项目。那些属于半商业地产半工业地产范畴的某些高尔夫球场,其最终目的也主要是为了做高级住宅地产。

商业地产,往往与住宅地产互相提升房价。如果某地段的商业地产价格上扬,往往带动住宅地产价格上扬。商业地产,因其商业属性,价格定价往往更不能反映成本,更具有运作的空间。这种更具空间和弹性的定价游戏规则,实际上在很大程度上影响着一个地区的整体房价水平。

商业地产,比住宅地产更具投资属性乃至投机属性。购买商业地产者,其目的往往是为了投资。而商业地产,一般给人快速、大空间的增值预期,更刺激了购买者的目的从投资向投机升级,更易于被炒作。事实上,在中国,炒楼,是从商业地产开始的。住宅地产炒房,是受商业地产炒楼刺激而来的。

近几年来,由于中国经济的持续增长,加上地方政府政绩观的作用,在发展地方经济、城市化、经营城市、开发区建设以及楼宇经济等概念或口号的作用下,各地商业地产项目如雨后春笋般发展起来。

诚然,适度发展商业地产,对于提升城市品位,加速城市建设,发展地方经济等方面很有好处。但是,一旦商业地产开发过多,投资过热,就会给经济发展、房价稳定等方面带来很不利的影响。在不少城市,已经出现酒店建设过多导致酒店市场大打价格战,卖场建设过多而许多卖场经营惨淡,大量写字楼和商住楼空置(某城市有一楼房的两层临街门面六年来一直空置着。这种现象,在许多城市并不少见),而楼价却在不断上涨。商业地产空置,实际上比住宅地产空置情况更严重。这种过热投资和过高空置的背后,是大量银行资金(购房资金中的大部分,也通过银行按揭转移到了银行资金。在商业地产,假按揭也很普遍)。

有些地方政府,过热投资城市建设,商业地产过热,既大量负债,又大力拉动着房地产投资。目前常用的做法有两种。一是政府大兴政府工程,采取多年逐年支付建设款的办法透支政府财力。既然不能及时一次性全部付款,那么价格就要上涨。即便这样,在有些城市还发生有政府工程没有建设商投标的事情。另一是由建设方或投资方出资建设政府工程,而政府没有钱付,就采取以给地为报酬进行交换。这样,实际上是把政府工程建设资金,转移到了房地产开发上。这两种情况中的任何一种,无论政府不付钱或是多年度逐年付款,早期的建设资金,大多数还是被转移到了银行资金上。建设方为了在完工后一定年度收回资金的前提下把工程完工,就必然要想尽办法使尽手段去融资。最大的融资来源是银行。因为政府行为造成的价格上涨部分,又通过其他途径转移给了社会起消化,推升了通货膨胀。

在此要特别说的是,常被开发商以小搏大的商业地产具有强烈的融资特点,在各地经常发生商业地产操作违规乃至更严重事件。如产权式酒店、产权式商铺等,一些开发商往往采取售后包租(返租)、返本销售(回购)、拆零销售等形式销售未竣工的商品房屋,变相融资。表现形式通常是,以提供固定年回报、原价(或增值)回购、承诺无(低)风险投资等方式销售。甚至有不少物业还出现了零首付或将最后两年租金回报调至售楼时冲抵首付款的方法。这些销售方式的实质,是以承诺售后高回报、低风险的方式促销商品房,加快资金回笼速度或者为滚动开发提供资金支持。

针对全国性出现的这一现象,建设部在今年5月22日公开发出风险提示。建设部指出,售后包租(返租)、返本销售(回购)、拆零销售等销售形式存在很大的风险隐患:一是可能存在欺诈。开发商在以所开发的商品房屋为担保取得银行贷款的同时,向购房者销售该项目,有的甚至是携款逃匿。二是开发商融资或变相融资后,将资金挪用到别的项目上,一旦项目运作的某一环节出问题,会导致资金链断裂。三是项目建成后经营不善,无法达到预期的收益水平,没有现金流兑付。四是所购商品房屋位置不确定,无法办理房屋所有权证。五是往往涉及复杂的权利关系,易引发债权债务纠纷等。严重指出这类销售形式含有融资或者变相融资的内容以及房地产升值或者投资回报的承诺,涉嫌违法(违反建设部《商品房销售管理办法》及国家工商总局《房地产广告发布暂行规定》有关规定)。

尽管上述等销售形式原本是被建设部明令禁止的销售行为,但是进入2006年以来,在激烈的商业地产竞争中,开发商们又重新祭起了这面大旗。产权酒店(在长沙芙蓉路上约1000米左右地段目前有4家产权酒店打出广告)、产权式商铺等商业地产项目,在各地快速膨胀,到处都能看到,甚至愈演愈烈,已到了难以收拾的地步。这种情况的出现,与地方政府的态度及其不当作为不无关系。如果地方政府不支持,产权酒店、产权式商铺想上市销售几乎行不通。在这方面,最能体现“上有政策下有对策”这句话的含义和份量。

有开发商坦言,售后包租销售的产权酒店、产权式商铺的风行,主要是为了解决资金压力。这种做法,实际上是将简单的房产销售变成了金融产品的销售,而且是未经金融主管部门审批同意销售的金融产品,实际上是变相的资产证券化(资产证券化变相应用是指大型商业设施分割、划块出售的行为,有的还有回购、银行担保的附加措施等)。

不管是在北京、上海还是在省级城市,以及二三线城市,类似的做法都比较流行。但是这些项目大部分都失败了,对开发商而言,只是解决了现金流问题,却给政府遗留了大量的社会问题,给部分投资者造成了损失。

11月16日《潇湘晨报》(http://www.sina.com.cn )以“维多利老板上哪去了”为题目刊发了一篇报道说,共有140多名投资者一年前向长沙维多利购物中心有限公司购买了铺面。业主分别交了20多万元甚至上百万不等的购置费,累计多达一亿元。双方签订购买合同时,还签订了一份租赁协议。业主将铺面以高租金租给维多利,租期长达5年或10年。很多业主是看中每个铺面每月的高昂租金才投资维多利的。虽然在合同中注明,如公司方在期限内未为业主办理好产权证明,公司将退还全部购置费用,并负担20%的违约金。但业主反映说,签合同后的几个月,还能准时领到公司返回的租金,但后来就不准时了。到了今年9月底,当业主们来领取一直迟迟未到手的产权证时,被以种种借口推迟。然后就人去楼空了…后来见众多媒体对此事暴了光,事情闹大了,位于长沙市伍家岭附近的维多利购物中心的一名工作人员说才出来说,公司因资金紧张,负责人正在上海筹钱(因发展商是同时还在长沙市等地投资百货卖场的某上海公司)。不过,众业主对此人提供的说法表示怀疑,他们坚信老板跑了。

珍珠湾酒店是一家产权式开发酒店,位于广西北海市著名的外沙海鲜岛,面积1.6万平方米。上海的汤先生与来自全国各地的百余名购买了珍珠湾酒店的业主,除了部分为一次性全额付款外,大多数向银行办理按揭贷款(有一部分人是“零首付”)。按照购房合同,业主的分红和贷款按揭由北海实业公司成立的珍珠湾酒店管理有限公司通过经营收入支付,实业公司提供担保。但后来,一些业主陆续收到了办理按揭的中国银行北海分行发出的催缴单,才得知珍珠湾酒店管理公司停止了代为支付住房按揭,他们得自己偿还每月的按揭款。

一方面开发商承诺的月供按揭没有了着落,另一方面酒店仍旧在营业,业主却得不到任何收益,银行将办理按揭贷款的他们列入了“信用不良黑名单”,贷款、透支等被停止。

“零首付”购买者,当时只需与银行签订按揭贷款合同,不用出钱就能得到一份物业。而实际上,首付款被折进虚抬的房价里。珍珠湾酒店之所以用产权式开发,是为了从银行融资。当时北海市场房价不到1300元/平方米,酒店却卖到平均3000元/平方米。甚至还有开发商与购房者签订“阴阳”两份合同的事情发生。向银行办理贷款的合同,购买的物业5800元/平方米,总价51.44万元;而开发商与其签订的“补充协议”中,房价总额变为36.3万元,两者相差15万元之多。事实上,通过业主与银行的贷款合同,开发商已将这些钱拿到手并轻而易举地转移。

几年前,在销售商的种种美妙展望描绘下,300多名业主先后以每平米近万元的高价购买了延庆县城内位于八达岭国际旅游会展经济区内号称北京首家产权式酒店的金色假日酒店物业。2003年酒店建成营业后,房产证发了下来,业主们慢慢发现,10%—30%的高额回报成为泡影;从金都公司购买的房产,同时又属于另外一个公司金三元公司;承诺的“酒店”用途在房产证上变为“住宅”…300名总共为金色假日酒店支付了1.3亿元左右房款的投资者被金色假日酒店牢牢套住…

早在2001年3月,建设部就曾下发文件,要求严查产权式物业中可能存在的“售后包租”等违规行为,今年重申上述政策并明确说“涉嫌违法”,正说明了问题的严重性。在目前中央加大宏观调控的大形势下,很可能将会针对商业地产,尤其是产权酒店、产权式商铺,有更为严厉的措施出台。

基于前述分析,不难看出,治理房地产投资过热,商业地产是不可能可以偷着乐的。而且,相关于目前过高的房价、过大的涨幅、过快的涨速来说,商业地产的推动是一个很重要原因。要把房价降下来,达到宏观调控的目标,必须同时对商业地产联动“下猛药”才行。 

(作者陈真诚联系:13808420007;长沙新思维企业发展策划公司0731-7715034、4478178;上海021-51601100; QQ:70479688;除公开出版媒体和门户网站转载为新闻或发表出版外,其他非门户网站\个人的网络转载或转贴,请连同此全文转载或转贴,不得隐去"长沙新思维企业发展策划公司"和作者"陈真诚"内容)

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  最后修改于 2006-12-14 15:13    阅读(?)评论(0)
 
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